Stambyten och dess koppling till val av inre underhåll- En analys av kostnadsfördelningen vid stamrenovering hoshyresbostadsfastigheter
Real EstateRentRent controlRenovationRestorationResidenceStockholmProperty ownersTenantFundingConflictNegotiationHyreshusUpprustningRenoveringStambyteHyresförhandlingBruksvärdeshyraFinansieringKostnadsfördelning
Idag tillämpas den s.k. bruksvärdeshyran som har sin grund i att lägenhetens standard avgörhyran. Företagets produktionskostnader ska ej tas i beaktande vid ett bruksvärdessystem. Detmedför både för- och nackdelar för hyresgästen. Om företagets kostnader överstigervärderingen av de standardhöjande åtgärderna kan detta inte åläggas hyresgästerna samtidigtsom hyresgästerna ej ålägger en hyresrabatt när åtgärderna kan avses avbetalad. Destandardhöjande åtgärderna i samband med upprustningar av dagens bostadsbestånd är intekopplade till någon kostnad. Den nya hyran framförhandlas av Hyresgästföreningen ochfastighetsägaren och hyran bedöms utifrån den nya standarden enligt upprustningsperiod ochläge utifrån normerande medelhyror, enligt studier av Hyresgästföreningens egen rapportgällande hyresstrukturen i Stockholm samt enskilda avtal.Utifrån diskuterade modeller och förslag i rapport och debatt, behandlar författaren tre avdessa genom jämförbara exempel. Med utgångspunkt i en grundmodell som förenklatförklarar hyressättningen idag vid renovering presenteras tre alternativa modeller; ROTavdragför hyresrätten, successiva extrahöjningar vid ökade byggkostnader samt samrådskravmed hyresgästerna inför renoveringen. Två av modellerna beräknas utifrån en merkostnadsbaserad hyressättning för standarduppehållande åtgärder inklusivebadrumsrenovering, vilken kan implementeras i hyressättningssystemet i kombination medden tredje modellen som avser samrådskrav med hyresgästerna inför en upprustning.Författaren har under rapportens skrivande upptäckt att det hyresskydd som sägs finnas idagär starkt begränsat. Författaren anser efter rapportens skrivande att dagenshyressättningssystem är inkonsekvent med en återhållsam årlig hyresjustering vilket gör attfastighetsägarens enda möjlighet till en ökad omsättning står i proportion till ombyggnad(eller försäljning), varvid dessa har möjlighet att utnyttjas.