I Sverige finns det ett stort antal skogsfastigheter som årligen ska genomgå generationsskifte, det vill säga överlåtas inom familjen. Vid ett generationsskifte uppstår vanligen problem av ekonomisk karaktär, där både överlåtare och mottagare av skogsfastigheten är intresserade av att minimera skattekostnaden, vid tidpunkten för överlåtelsen. Dock är det viktigt att även ta hänsyn till den framtida ekonomiska situationen för både överlåtare, mottagare och eventuella syskon. Syftet med denna studie är utreda vilka för- och nackdelar som finns med olika överlåtelseformer vid generationsskiften av olika typer av skogsfastigheter. Målet med studien är att finna ett bidrag till rådgivningsunderlag som fungerar för skogsfastigheter med olika familjesituationer och ekonomiska förutsättningar. För att genomföra denna studie har en litteraturgenomgång angående skatteregler som påverkar ett generationsskifte, samt de olika överlåtelseformerna, genomförts.

Hamling och andra former av lövtäkt för utfodring av tamboskap, var tidigare mycket vanligt men har minskat betydligt fram till våra dagar. Arter, som under åtminstone ett par tusen år anpassat sig till ett liv i, eller i anslutning till de hamlade träden, hotas idag av utrotning. För att kunna säkerställa fortlevnaden för dessa arter samt för de hamlade träden och hamlingen som tradition, krävs kunskap, dels om hamlingsförfarandet i äldre tider, dels om förekomsten av hamlade träd i dagens landskap. Genom att samla in och datera grenprover, kartlade jag i detta arbete senaste hamlingstidpunkt i Bråbygden, i Oskarshamns kommun. För att bedöma hamlingens utförande och potentialen för ytterligare hamling i området, studerade jag också förekomsten av döda träd med hamlingsspår, grova (brösthöjdsdiameter över 30 cm) askar, lindar och lönnar utan hamlingsspår, samt tillgången på tänkbara nya hamlingsträd. En enkät ställd till markägarna i området samt en omfattande litteraturstudie över hamlingens praktik och historia i Sverige ingick också i studien. På de 72 fastigheter som besöktes, tog jag prover från 406 träd.

Syftet med uppsatsen har varit att undersöka en bondebefolkning i Norrbotten vid tiden kring sågverksindustrin genombrott, då brytpunkten skedde mellan en agrar och industriell ekonomi. Det är ett ämne med många lager och med många möjliga vägar att följa, och jag har valt att lägga fokus på fastighetsägandet och klassperspektivet, av den anledningen att jag anser att dessa faktorer är pusselbitar för att förstå den för sin samtid så aktuella Norrlandsfrågan. En eskalerande fattigdom och ett växande proletariat associerades med att allt fler blev egendomslösa, och Norrlandsfrågan och Norrlandskommittén ämnade lösa problemet. De samhälleliga åtgärder som infördes avsåg att dämpa proletariseringen, men även att underlätta för skogsbolagen att erhålla den eftertraktade råvaran. I min uppsats har jag tagit mig an källmaterialet med en medvetenhet om de samhälleliga åtgärderna, och även om de olika förutsättningarna för mina undersökningsobjekt.

Bakgrund och problem: Bostadsbubblan i USA sprack hösten 2008 vilket gav banksektornstora problem med finansieringen. Detta spreds globalt och till slut märkte även Sverige och dessföretag av krisen då bankerna fick problem med likviditeten. Verkligt värde värderingen harersatt värdering till anskaffningsvärde vilket har mött en del kritik då det anses atttillförlitligheten och jämförbarheten försvagats, framförallt i dåliga tider. Även revisorns roll igranskningen av värderingen har ifrågasatts efter krisen.Till följd av bostadsbubblan i USA som sprack hösten 2008 fick banksektorn stora problem medfinansieringen och detta spreds vidare globalt, till slut märkte även Sverige och dess företag avkrisen. Verkligt värde värdering har mött en del kritik då många påpekar att tillförlitlighetenförsvagas, framförallt vid dåliga tider.Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka om finanskrisen har gett någon effekt pårevisorns fokus i granskningen inom fastighetsbranschen.

Kreditgivning till företag är en stor del av bankers verksamhet och utlåningen till företag uppgick år 2010 till närmare 1063 miljarder kronor. Denna utlåning är en viktig finansieringskälla för företagen men en viktig förutsättning är att företagen i gengäld kan uppvisa en god återbetalningsförmåga. Varje företags kreditansökan är individuell och kreditbedömningarna har efter finanskrisen blivit effektiviserade och kreditgivningsprocessen har stramats åt.I dagsläget finns det många regionala skillnader mellan Umeå och Västerbottens läns inland, exempelvis vad gäller befolkningstillväxten och prisutvecklingen på fastigheter. Trots detta finns det i dagsläget ingen tidigare forskning som visar ifall det finns några skillnader i hur kreditgivningsprocessen går till i större och mindre städer. Det är därför detta kunskapsgap som vi med denna studie undersökt, det vill säga om det finns någon skillnad i kreditgivningsprocessen och kreditbedömningen av företag i Umeå jämfört med i Västerbottens läns inland.

Ett fastighetsföretag som hyr ut kontorslokaler till hyresgäster arbetar dagligen med vakanser d.v.s. tomma, outhyrda lokaler och strävar efter en lägsta möjliga vakansgrad i sina fastigheter. Vakanser har en stor ekonomisk påverkan på ett fastighetsföretag då det innebär förlorade hyresintäkter och leder i vissa fall till att fastigheterna minskar i värde.Vakanser i kontorsfastigheter kan uppstå på grund av olika orsaker; fastighetsmarknaden, fastighetens läge och fastighetens skick är faktorer som har stor påverkan på efterfrågan av lokalerna. Syftet med uppsatsen är att undersöka orsaker till varför vakanser i kontorsfastigheter uppstår, vilka problem de medför samt hur fastighetsföretaget arbetar för att uppnå lägsta möjliga vakansgrad. Vi har avgränsat vår undersökning geografiskt till Stockholm och har utfört intervjuer med fem väletablerade aktörer på kontorsmarknaden.Ett fastighetsföretag måste arbeta mycket med differentiering på den konkurrensutsatta hyresmarknaden i Stockholm.

Bakgrund och problem: Pensionsförsäkringarna kännetecknas av långa premieperioder samt långa utbetalningsperioder. Det innebär att företagen i branschen förvaltar pengarna i flera decennier och därför placerar de ofta i långa obligationer men även i aktier och fastigheter för att få högre avkastning. I september 2011 uppdagades det i flertalet artiklar hur oron på börsen pressar livbolagen. Börsraset har gjort att de värdepapper som livbolagen haft som tillgångar har gått ned. Vidare påverkar börsraset skulderna då nuvärdet på skulderna ökar vilket innebär att livbolagens åtaganden gentemot försäkringstagarna överstiger tillgångarna.

Miljöfrågor har fått en allt större betydelse i dagens samhälle, så även i fastighetsbranschen. Dagens nyproducerade byggnader är långt mer energieffektiva än byggnader som uppfördes för bara något årtionde sedan. Utrymmet för ytterligare miljöbesparingar på de enskilda fastigheterna minskar dock i takt med att byggnaderna blir allt mer energisnåla, vilket leder till att de största miljövinsterna finns att hämta i energin som tillförs fastigheten.För att kunna erbjuda sina kunder garanterat grön energi undersöker Skanska nu möjligheterna för gemensamt ägd energiproduktion för el via vindkraft och värme via solfångare som ansluts till den befintliga infrastrukturen. På det sättet kan man uppnå större volymer, minska energiförluster och få en mer rationell energiproduktion med stordriftsfördelar jämfört med fastighetsspecifika energilösningar så som exempelvis bergvärme.Skanska tänker sig att dessa anläggningar på ett eller annat sätt långsiktigt ska vara bundna till de fastigheter som är anslutna till anläggningen. Det har dock efter granskning av gällande fastighetsrättslig lagstiftning samt efter intervjuer med sakkunniga, visat sig att denna koppling skulle vara svår att åstadkomma rent fastighetsrättsligt.

Det pågår ständigt förändringar i samhällsstrukturen som får effekter på många olika nivåer. Det har skett en övergång från jordbrukssamhälle till industrisamhälle och till kunskapssamhälle. Industriarbetarnas andel av befolkningen minskar till förmån för kunskaps- och servicebaserad verksamhet. Parallellt med denna utveckling har industrin lämnat efter sig stora landsarealer som är välförsedd med infrastruktur. På många platser runt om är det idag vanligt att mark i staden blir tillgänglig på grund av industrins strukturomvandlingar.

Detta examensarbete utreder lönsamheten i en systemlösning för termiskt akviferenergilager tillsammans med ny VVS-teknisk lösning i fastigheterna kv Hästskon 9 och 12 vid en föreslagen framtida helrenovering. Dessutom utreds förutsättningar för miljöklassning i energi- och miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad avseende energianvändning, dagsljuskomfort, solvärmelast och termisk komfort för om- och tillbyggnadsförslaget med målsättning på nivå GULD.Genom att utnyttja akviferen under fastigheterna kvarteret Hästskon 9 och 12 idag kan man åstadkomma mycket låg energianvändning med en säsongsenergiverkningsgrad via kylmaskiner för värme- och kylaförsörjning på 5,6. En LCC-kalkyl visar att det finns en energikostnadsbesparing för fastighetsägaren Vasakronan omkring 3,65 MSEK per år jämfört med dagens situation om den beskrivna akviferlösningen används. Det ger en återbetalningstid om cirka 4,5 år på investeringen som måste göras. Energiklassning i Miljöbyggnadssystemet för befintliga fastigheter är troligtvis möjlig utan andra åtgärder än akviferlagersystemet, men då med BRONS eller möjligtvis SILVER nivå.Vid ett framtida om- och tillbyggnadsförslag får fastighetsägaren cirka 13 000 m² ytterligare uthyrbar lokalyta för handelslokaler och kontor.

En förvaltningsfastighet har i syfte att generera hyresinkomster eller en värdestegring. År 2005 implementerades standarden IAS 40 som behandlar förvaltningsfastigheter, vilket bidrog till möjligheten att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde i koncernredo-visningen. Fokus i den här studien ligger på IAS 40 och de värderingsmetoder och upplys-ningar som framkommer i standarden. IAS 40 är en konvergerad standard som ges ut av IASB för att skapa större jämförbarhet mellan redovisningen och värderingen i de europeiska länderna och övriga världen.Studien syftar till att undersöka hur fastighetsförvaltningsbolagen noterade på NASDAQ OMX Stockholm redovisar och värderar förvaltningsfastigheter i koncernens finansiella rapport under åren 2007-2011. Studien syftar även till att undersöka om upplysningskraven i IAS 40 p.

Det är inte alltid lätt att förstå varför ett företag presterat som de gjort genom att endast läsa igenom årsredovisningar. Utåt skryter oftast företag med strukturerade arbetsmodeller men sällan är det hela sanningen. För att bilda sig en komplett uppfattning om ett företags affärsmodell och framgångsfaktorer krävs det djupare analys. En affärsmodell är ett företags DNA som sätter fingret på exakt vad konceptet bakom företagets mål och vision är. Det är en karta på hur ett företag tänkt bedriva en verksamhet och på vilka grunder.

Som en följd av Stockholms stads satsning mot att bli en fossilbränslefri stad senast år 2050 har Norra Djurgårdsstaden utvecklats som ett miljöprofilområde. Detta innebär att området ska bli en världsledande stadsdel inom miljöutveckling. En del i denna utveckling omfattar att fastigheterna i Norra Djurgårdsstaden ska minimera sin energianvändning och till viss del även bli självförsörjande av elektricitet. Fastigheternas tak ska optimeras för solceller gällande orientering, lutning och storlek. Denna rapport omfattar en fallstudie där de fem fastigheter som är belägna i kvarter Hornslandet i Norra Djurgårdsstadens byggetapp Norra 2 undersöks och utvärderas.Syftet med rapporten är att undersöka möjligheterna för en implementering av solceller på fastigheterna i kvarter Hornslandet samt utvärdera hur lönsamt det skulle vara för fastigheternas byggherre, Stockholmshem, att fastigheterna är delvis självförsörjande.

I ett alltmer internationaliserat samhälle är det inte ovanligt att bolag använder sig av gränsöverskridande transaktioner i syfte att åstadkomma så skattemässigt fördelaktiga resultat som möjligt. Skatteverket har under senare tid uppmärksammat ett förfarande där svenska fastighetsbolag inför en avyttring av en fastighet förpackar denna i ett svenskt handelsbolag som därefter säljs i sin helhet. Handelsbolaget ägs genom utländska dotterbolag placerade i länder där kapitalvinster vid försäljning av handelsbolagsandelar är skattebefriade. Upplägget betecknas vanligtvis som ?handelsbolagslösningen? eller ?Pandoras ask?.

Sverige har ett för världen unikt pensionssystem i det att systemet tar hänsyn till den ekonomiska och demografiska utvecklingen samt att det i systemets konstruktion finns ett pensionsreservsystem med fyra separata fonder, AP-fonder. Dessa fyra fonder som även går under benämningen buffertfonder har en viktig funktion att fylla när det gäller den långsiktiga finansieringen och i sin roll att fungera som buffert i tider av stora påfrestningar för pensionssystemet. Denna studie undersöker och analyserar 1-4 AP-fondernas uttalade strategi om att diversifiera sina totalportföljer i syfte att få en mer robust portfölj som bättre kan tåla finansiella påfrestningar. En del i AP-fondernas strategi för att uppnå diversifieringsfördelar är att låta sina fastighetsportföljer växa och ta en större andel av totalportföljen. Studien undersöker vilka konsekvenserna har blivit för fastighetsportföljernas andel av totalportföljen till följd av den uttalade diversifieringsstrategin samt hur utfallet har varit för dessa fastighetsportföljer under 2003-2012.