Detta arbete skrevs som avslut på utbildningen Samhällsbyggnad vilket är ett högskoleprogram på Luleå Tekniska Universitet. Syftet med arbetet är att ta reda på hur Länsstyrelsen i Norrbottens län arbetar med förvaltningen av olika typer av fastigheter och anläggningar.Arbetet började med att formulera frågeställningar att arbeta kring, utifrån dessa skapades sedan intervjufrågor som stöd i mina samtal med de anställda på Länsstyrelsens fältenhet. Övrig kompletterande information har hämtats från diverse hemsidor och litteratur som alla finns refererade till och nämnda i referenslistan. Text utan källhänvisning är hämtad från intervjutillfällen och egen erfarenhet.Fältenheten ansvarar för den praktiska förvaltningen av fastigheter och anläggningar som de flesta ägs av Naturvårdsverket. Fastigheterna finns på statens mark i skyddade områden med olika bevarandegrad och anläggningarna är av varierande karaktär, från spänger efter statliga leder till bevakarstugor för de anställda till vindskydd i naturreservat.Under arbetets gång har jag lärt mig mycket.

Under 2003 infördes nya regler som gjorde utdelning och försäljning av näringsbetingade andelar skattebefriade. Genom att bolagsförpacka en fastighet innan försäljning kunde bolagen undkomma kapitalvinstbeskattning om andelarna i dotterbolaget var näringsbetingade. Om andelarna i dotterbolaget däremot är att klassificera som lagertillgångar kommer det säljande bolaget att beskattas för kapitalvinsten. Det är därför av stor vikt att det säljande utreder vilken karaktär andelarna i dotterbolaget kommer att få vid försäljningstidpunkten, då syftet med paketering är att försäljningen skall bli skattefri. Paketeringsförandet i sin enklaste form fungerar så att moderbolaget startar ett helägt dotterbolag. Moderbolaget genomför sedan en underprisöverlåtelse av fastigheten till dotterbolaget.

Begreppet fastighet har, före införandet av tredimensionell fastighetsindelning i svensk fastighetsrätt, ansetts utgöra en vertikalt avgränsad del av jordytan. I och med införandet av det tredimensionella inslaget den 1 januari 2004 kan fastigheter även avgränsas horisontellt. Således kan en traditionell fastighet numera delas in i flera olika skikt och nivåer vilka var för sig kan utgöra separata fastigheter. Redan före införandet av tredimensionell fastighetsindelning har vissa möjligheter till ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande funnits, främst genom olika former av avtalslösningar. Dessa lösningar utgör dock, till skillnad från tredimensionell fastighetsindelning, inte någon äganderättslig uppdelning och har därmed varit kraftigt begränsade.

I takt med den alltmer omfattande globaliseringen har gränsöverskridande placeringar i utländska tillgångar underlättats och blivit en alltmer ökande trend bland världens investerare. Vid en närmare studie av svenska börsnoterade, privata samt institutionella fastighetsplacerares bolag kan noteras en relativt stark koncentration till den svenska marknaden. Examensarbetet som följer har syftat till att utreda vad det är som driver respektive repellerar investerare från investering i utländska marknader. Främst har svenska investerares inställning till och aktivitet på utländska marknader med avseende på direktägda fastigheter undersökts.En investerares val av portfölj bestäms av marknadsrelaterade riskkomponenter såsom likviditetsperspektivet och skatteläget, men även den personliga utgångspunkten, budgeten och det egna investeringsmotivet. Fastighetsinvesterare är ytterligare exponerade mot flera unika fastighetsanknutna riskfaktorer och attribut såsom den långsamt uppdaterade marknadsinformation och det bestämda läget, som gör en fastighet känslig för miljö ? och omgivningspåverkan till följd av politisk instabilitet och områdesspecifika omvälvningar.

Fastigheter kan hållas av olika orsaker, vissa ärver och förvaltar en fastighet innannästa generation tar vid medan andra investerar i rent finansiellt syfte eller kulturelltsyfte. Likaså skiljer sig anledningen till varför man värderar egendomen, det kan varaför att bjuda ut fastigheten på marknaden, för att lägga ett bud på densamma vidnyförvärv eller av rent bokföringsmässiga skäl. Fastighetsmarknaden är komplex ochriskbilden är ofta alltför mångfasetterad för tillgängliga finansiella modeller, vilketmedför att magkänslan allt som oftast är utgör en stor del vid investeringsbeslut.I denna studie undersöktes olika investerares syn på risk. Möter allainvesterare samma riskbild eller skiljer den sig beroende på investerarens preferensför endera fastighetsslaget? Upplever aktörer i bolag med fastigheter somkärnverksamhet en annan riskbild än de vilka håller fastigheter i rentdiversifieringssyfte?En enkät skickades ut till 110 personer verksamma som VD, Finanschef ellerRiskchef, inom fastighetsbranschen.

Syftet med detta examensarbete är att kartlägga några av de största transaktionerna på den svenska fastighetsmarknaden under 2011. Detta år har kännetecknats av lägre transaktionsvolym än föregående år, bland annat på grund av ett osäkrare ekonomiskt läge.Teorin har sin utgångspunkt i vilka aktörer som finns på marknaden och vilken roll konsulten, utländska investerare och banker spelar samt hur utvecklingen av fastighetstransaktions marknaden i Sverige sett ut fram tills idag. Kartläggningen har gjorts på sätt att försöka få med de flesta typer av aktörer och utreda varje transaktion för sig samt ge en närmare analys av dessa.Kartläggningen visar att de största transaktionerna i Sverige under 2011 gjordes av både noterade och onoterade fastighetsbolag på köpsidan, samt onoterade fastighetsbolag på säljsidan.Att döma av fjolårets utveckling marknadsmässigt pekar en hel del på att den kraftiga tillväxten i Sverige kommer att leda till mer arbetstillfällen, med fallande vakanser och stigande hyror som konsekvens på den svenska fastighetsmarknaden..

Sammanfattning ProblembakgrundUnder åren 1965-1974 byggdes en miljon bostäder i Sverige. Dessa fastigheter är i dag kända under namnet miljonprogrammet. Denna undersökning handlar om hur fastighetsbolag kan göra lönsamma investeringsbeslut i miljonprogrammets fastighetsbestånd. Fler investeringsbeslut kommer behöva tas då miljonprogrammets åldrande bestånd står inför ett stort upprustningsbehov. Det är viktigt att upprustningarna sker ekonomiskt hållbart, då kostnaden för upprustningen av miljonprogrammets fastigheter förväntas bli stora.

Sekretessbelagd.

Den svenska marknaden för kommersiella fastigheter är het och har varit det under lång tid. Bland annat konstateras i en undersökning från revisionsbolaget Pricewaterhouse Coopers och Urban Land Institute att Stockholm, efter London och Paris, just nu rankas som Europas tredje mest attraktiva stad för utländska investerare att köpa och äga fastigheter i.Detta väckte vår nyfikenhet att konkretisera de faktorer som kan ha lett fram till att utländska fastighetsinvesterare attraheras av den svenska fastighetsmarknaden.Genom att vända oss till företag med stor inblick i de förhållanden som råder på den svenska fastighetsmarknaden fick vi intervjusvar från fem representanter.Arbetet med teorin gjorde att vi förväntade oss ett visst svar men intervjuerna gav oss ett helt annat resultat. Denna uppsats belyser många faktorer som gör Sveriges fastighetsmarknad lättillgänglig. Dock påvisar vår studie att framförallt transparensen och likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden är det som gör den så intressant för utländska investerare.Transparensen på den svenska fastighetsmarknaden, som är en stor konkurrensfördel på den globala marknaden, hotas av skattetekniska konstruktioner. Att inte förlora denna fördel på den internationella investeringsmarknaden är ett problem som måste lösas.

En investering i en kommersiell fastighet kräver finansiering av något slag. I dagsläget är det vanligt förekommande att fastighetsinvesterare tar banklån för att erhålla likvida medel för fastighetsköpet. För en beviljad kredit krävs det även att en värdering av fastigheten har genomförts. Därför är kreditbedömning och värdering av kommersiella fastigheter två betydelsefulla processer i bankens dagliga arbete. Relationen mellan fastighetsinvesterare och banken är också av avgörande betydelse då fastighetsinvesteraren är i behov av likvida medel för sitt fastighetsköp.

Examensarbetet har utförts på uppdrag av Banverket Norra banregionen. Syftet med examensarbetet var att ta fram en modell för inventeringen av förorenade områden inom Banverkets fastigheter i Norra banregionen. Som grund för studien har en inventering av förorenade områden längs Malmbanan utförts. Inventering och riskklassning har utförts enligt MIFO (Metodik för inventering av förorenade fastigheter), vilken är framtagen av Naturvårdsverket. Förutom inventering och riskklassning enligt MIFO har även bangårdarna har indelats i grupper, vilket kan vara en hjälp inför den fortsatta inventeringen.

Syftet med examensarbetet är att göra en marknadsjämförelse mellan logistikfastigheter och andra industrifastigheter sett utifrån investeringsrisk, belåningsgrad, avkastningskrav, hyreskontrakt och betydelsen av lokalisering. Intervjuer genomfördes med representanter från sex segment som är logistikfastighetsägande bolag/investerare, fastighetsägande bolag av industrilager & industriproduktion, värderingsinstitut/banker, mäklarbyråer, logistikföretag samt branschorganisationer/markberedare. Intervjuerna genomfördes mellan 17 april ? 8 maj år 2015. Logistikfastigheter ses generellt som en bättre och säkrare investering än andra industrifastigheter i bankens synvinkel, då andra industrifastigheter kan vara så mycket olika slags fastigheter som däcklager, sågverk, industriproduktion som är osäkrare och har en sämre alternativanvändning än vad logistikfastigheter har, även om industrilager och logistikfastigheter inte skiljer sig jättemycket åt.

Bakgrund och problem: Dagens samhälle går mot ett mer kortsiktigt tänkande där snabba pengar blir viktigare, vilket även får effekter på fastighetsbranschen. Att kortsiktiga ägare inte känner långsiktigt engagemang och ansvar för sina fastigheter kan ge uttryck i dåligt skötta fastigheter, missnöjda hyresgäster och dåligt rykte. Där den kortsiktige fastighetsägaren bara styrs av snabba pengar genom ett transaktionsbeteende.Syfte: Syftet är att belysa vilka bakomliggande faktorer och drivkrafter som ger ett långsiktigt ägarengagemang i fastighetsbranschen och vad som är avgörande för att man behåller sina fastigheter på långsikt.Avgränsningar: Uppsatsen avgränsas från att inte värdera ägarnas strategival eller styrpaket av fastighetsbolag då detta inte är uppsatsens avsikt att belysa. Uppsatsen är tänkt att belysa avgörande faktorer för att bolagen ska behålla och utveckla sitt fastighetsbestånd.Metod: Kvalitativa intervjuer är genomförda med fyra respondenter i ledande befattningar inom privata och kommunala fastighetsbolag i Storgöteborg. Det empiriska materialet är tolkat och sammanställt av författarna samt återbekräftat av respondenterna.

Arbetet bygger på att de informationssystem som används idag men som blir allt äldre och därigenom inte klarar de krav som ställs på dem. Detta medför att informationssystemen måste migreras till modernare plattformar, då företagen dels inte klarar sig utan dess nuvarande funktionalitet och dels måste vidareutveckla systemen.Detta arbete tar upp olika sätt som detta kan genomföras på och vilka problem som kan komma att uppstå när detta sker. För att kunna undersöka detta så genomfördes ett antal migrationer. Språken som migrationen kommer att ske mellan är Visual Basic 6 och Visual Basic .net. Migrationerna kommer att ske med hjälp av ett migrationsverktyg, samt ett ramverk som i arbetet skräddarsys för just arbetets typ av migrationer.Det arbetet kommer fram till är att det sker problem vid användande av ett verktyg och även att det inte ger tillräckligt med respons på vad som gått snett under migrationerna..

The thesis deals with packaging of real estate?s; an approach concerning tax benefits with the purpose to sell real estates in a more beneficial process than what is doable in direct sales. The proceeding can be beneficial because of the rules in Inkomstskattelagen (19999:1229) regarding underpriced transfers and selling of business related shares.  The real estate owner initiates the procedure through an establishment of an affiliate to a previously wholly owned parent company, where the real estate is the solitary asset of the affiliate. In order to fulfill the rules of underpriced transfers the transfer from the parent company shall be valued in regards to the tax value, else it will be taxed.