Utvecklingen i vÀrlden och Àven i vÄra svenska stÀder gÄr mot att bygga mot allt högre höjder. Linköping Àr inget undantag och PEAB bygger just nu det som ska bli stadens högsta kontorsbyggnad kallad Tornet. Med sina 19 vÄningar kommer den att strÀcka sig ca 65 meter upp i luften, ingen höjd i vÀrldsliga sammanhang, men i Sverige hamnar det pÄ en 21:a plats över landets högsta byggnader. Huset Àr placerat i nÀrheten av centrum och skall fungera som kontor och företagshotell Ät ett av stadens fastighetsbolag. PEABs erfarenhet av att bygga höghus Àr dock begrÀnsad, dÀrför har jag kommit överens med företaget om att undersöka vilka riskerna, men Àven möjligheterna Àr att bygga pÄ höjden.

Hyrköp av fast egendom Àr en relativt ny företeelse pÄ fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebÀr att en hyresgÀst trÀffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrÀtt. OptionsrÀtten innebÀr att hyresgÀsten, ?hyrköparen?, ges en rÀtt att inom optionstiden förvÀrva fastigheten i frÄga.Sedan lÀnge har fastighetsrÀtten i Sverige varit kringgÀrdat av formkrav. Formkravets primÀra syfte har varit att inte belasta köpare och sÀljare mer Àn nödvÀndigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvÀrv skall komma till stÄnd.

Beslutsfattande Àr nÄgot som ofta förekommer i företag, inför 2014 mÄste en del aktiebolag ha tagit ett beslut om de ska redovisa enligt K2- eller K3-regelverket. Dessa regler har arbetats fram för att kunna förtydliga, underlÀtta och förbÀttra företags redovisning. I och med dessa nya redovisningsregler blir det viktigt att titta pÄ vilka aspekter som Àr viktiga att beakta och som pÄverkar valet inför implementeringen. Detta har lett oss in pÄ vÄr problemformulering som lyder: Hur vÀljer företag mellan K2 och K3-regelverket? Och dÀr syftet med studien Àr att försöka skapa en större förstÄelse för vilka aspekter det Àr som pÄverkar företag i valet av regelverk.

Att stra?va mot en ha?llbar utveckling, inom alla dess aspekter, a?r i dagsla?get ho?gst aktuellt. Sa?rskilt da? medvetenheten o?kat kring de negativa effekter som exempelvis utsla?pp, fo?roreningar och buller ger upphov till. Dessa effekter finns alla na?rvarande na?r man utvecklar en av samha?llets allra mest vitala funktioner, na?mligen transportinfrastruktur.

I takt med den alltmer omfattande globaliseringen har grÀnsöverskridande placeringar i utlÀndska tillgÄngar underlÀttats och blivit en alltmer ökande trend bland vÀrldens investerare. Vid en nÀrmare studie av svenska börsnoterade, privata samt institutionella fastighetsplacerares bolag kan noteras en relativt stark koncentration till den svenska marknaden. Examensarbetet som följer har syftat till att utreda vad det Àr som driver respektive repellerar investerare frÄn investering i utlÀndska marknader. FrÀmst har svenska investerares instÀllning till och aktivitet pÄ utlÀndska marknader med avseende pÄ direktÀgda fastigheter undersökts.En investerares val av portfölj bestÀms av marknadsrelaterade riskkomponenter sÄsom likviditetsperspektivet och skattelÀget, men Àven den personliga utgÄngspunkten, budgeten och det egna investeringsmotivet. Fastighetsinvesterare Àr ytterligare exponerade mot flera unika fastighetsanknutna riskfaktorer och attribut sÄsom den lÄngsamt uppdaterade marknadsinformation och det bestÀmda lÀget, som gör en fastighet kÀnslig för miljö ? och omgivningspÄverkan till följd av politisk instabilitet och omrÄdesspecifika omvÀlvningar.

De svenska fastighetsbolagen har under de senaste Ären haft stora svÀngningar i resultatet. Ett exempel pÄ detta Àr Hufvudstaden som andra kvartalet 2008 gjorde en vinst pÄ 200milj vilket pÄ endast ett kvartal utvecklade sig till en förlust pÄ 630 milj. Tidigare redovisningsregler i Sverige har haft sin grund frÄn försiktighetsprincipen. PÄ senare Är har redovisningsreglerna i Sverige utvecklats sÄ att de skall följa resten av EU och bli mer internationella. Detta harpÄverkat fastighetsbolagen att frÄngÄ anskaffningsvÀrde i balansrÀkningen till att anvÀnda verkligt vÀrde istÀllet.

 Problem: Dagens höga frekvens av grÀnsöverskridande handel krÀver homogena regelverk inom mÄnga olika omrÄden, Àven inom redovisning. I arbetet med att försöka harmonisera medlemslÀndernas redovisningsprinciper beslutade EuroparÄdet att alla börsnoterade företag inom Europeiska Unionen frÄn den 1 januari 2005 skall följa IASB: s regelverk, IAS/IFRS, vid upprÀttandet av koncernredovisningen. Motiven bakom beslutet var att för-söka erhÄlla en ökad transparens av information och att öka jÀmförbarheten mellan företag inom unionen, vilket i sig skulle underlÀtta för investerare och verka för en vÀlfungerande kapitalmarknad. En av skillnaderna med att tillÀmpa IAS/IFRS istÀllet för de svenska reglerna som blir vÀldigt tydlig för fastighetsbolagen Àr att förvaltningsfastigheter ska vÀrderas antingen till verkligt vÀrde enligt IAS 40 alternativt anskaffningsvÀrde minus komponentav-skrivningar. I det svenska regelverket ska redovisning ske till anskaffningsvÀrde minus ackumulerade avskrivningar enligt RR 24.

NÀr IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördes diskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade om huruvida alla företag skulle redovisa till verkligt vÀrde eller anskaffningsvÀrde och hur rÀttvisande Ärsredovisningarna skulle vara i jÀmförelse med tidigare. Om företag tillÀmpar olika varianter av vÀrderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsens undersökningsfrÄgor Àr: ? Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet av standarden IAS 40? ? Vad för pÄverkan har anvÀndningen av verkligt vÀrde haft pÄ fastighetsförvaltnings eget kapital och vinst? ? VÀrderas bolaget internt eller externt av kvalificerade fastighetsvÀrderare vad gÀller deras fastighetsbestÄnd? ? Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering av redovisningsprinciper? Syftet med uppsatsen Àr att redogöra för vad övergÄngen frÄn RR 24 till IAS 40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras vÀrdering av förvaltningsfastigheter.

I ett alltmer internationaliserat samhÀlle Àr det inte ovanligt att bolag anvÀnder sig av grÀnsöverskridande transaktioner i syfte att Ästadkomma sÄ skattemÀssigt fördelaktiga resultat som möjligt. Skatteverket har under senare tid uppmÀrksammat ett förfarande dÀr svenska fastighetsbolag inför en avyttring av en fastighet förpackar denna i ett svenskt handelsbolag som dÀrefter sÀljs i sin helhet. Handelsbolaget Àgs genom utlÀndska dotterbolag placerade i lÀnder dÀr kapitalvinster vid försÀljning av handelsbolagsandelar Àr skattebefriade. UpplÀgget betecknas vanligtvis som ?handelsbolagslösningen? eller ?Pandoras ask?.

Inom den svenska byggbranschen arbetar bestÀllare, brukare och entreprenör traditionellt sett skilda Ät i klassiska general- eller totalentreprenader. En viss misstro till varandras tillförlitlighet har varit ett faktum som inte gÄtt att förneka. Under det senaste decenniet har en arbetsform byggd pÄ samarbete kallad strategisk partnering utvecklats. Strategisk Partnering Àr en arbetsform dÀr samtliga aktörer Àr delaktiga i flera projekt och arbetar som Projektet AB. DÄ det i strategisk partnering skrivs kontrakt över flera Är ingÄr alla aktörer i ett lÀngre samarbete dÀr allas del i kedjan Àr lika viktig.

De senaste Ärens oro i vÀrldsekonomin har medfört en Ätstramning hos kreditinstituten. Innan finanskrisen beviljades kredit till generösa villkor men med skÀrpningar av regelverk, som Basel III, stÀlls nu högre krav pÄ bankernas kapitaltÀckning. Fastighetsbolagen mÀrker av den förÀndrade situationen och vittnar om att den tidigare nÀstan obegrÀnsade kapitaltillgÄngen nu inte lÀngre existerar. Det har blivit dyrare att lÄna pengar frÄn bankerna och dÀrför börjar allt fler söka efter alternativ.I Sverige Àr banksektorn stark gÀllande finansiering och marknaden Àr dominerad av ett fÄtal storbanker. Innan krisen 2008 var ett flertal utlÀndska banker aktiva pÄ den svenska marknaden och konkurrensen tvingade ner priserna.

De kommunala bostadsfastighetsaktiebolagen har haft en fördel jÀmtemot de privata bostadsfastighetsbolagen nÀr det kommer till risker och konkurrens dÀr stora skillnader har varit tillgÄngen samt kostnaderna för finansiering. För att verka för en mer konkurrensneutral marknad genomfördes en omreglering som implementerades genom en ny lag 2011. Lagen 2010:879 om kommunala bostadsaktiebolag Äsidosatte det tidigare förbudet mot vinstdrivande verksamhet och inverkade konkurrensneutraliserande vad gÀller bland annat de kommunala bolagens möjligheter till förmÄnlig finansiering. UtifrÄn förÀndringarna antas följande problemformulering:Har omregleringen 2011, genom lagen 2010:879 om allmÀnnyttiga kommunala bostadsaktiebolag, lett till en förÀndring av de kommunala bolagens kapitalstruktur?Givet problemformuleringen kommer studien att undersöka tvÄ teorier som utvecklats genom Modigliani-Miller, vilka Àr trade-off teorin samt pecking order teorin.

Investerarens arbete inför ett nyförvÀrv av en fastighet Àr komplext dÄ mÄnga delar ska analyseras och bedömas och dÄ ingen fastighet Àr den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsÀttningar och ligger pÄ skilda platser. Inför en investering ska kalkylrÀntan faststÀllas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvÀrv av en fastighet, med hÀnsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att pÄverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras. För att kunna berÀkna lönsamheten pÄ ett potentiellt fastighetsförvÀrv anvÀnds investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig nÄgot Ät och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de vÀrden som anvÀnds i kalkylen.

Studiens syfte Àr att undersöka hur allmÀnnyttiga fastighetsbolag som verkar pÄ marknader med rÄdande efterfrÄgeunderskott vÀljer att vÀrdera och redovisa informationen om och kring förvaltningsfastigheternas verkliga vÀrde (de facto) efter införandet av K3-regelverket. Vidare Àmnar studien undersökta hur redovisningen av det verkliga vÀrdet stÄr i relation till vad som efterfrÄgas inom regelverket K3 (de jure), samt undersöka vilka skillnader relaterade till storlek, metodval och Àgardirektiv som förekommer kring redovisningen av förvaltningsfastigheternas verkliga vÀrde. Ytterligare Àmnar studien Àven undersöka förekomsten av vÀrderingsdifferenser gÀllande de allmÀnnyttiga förvaltningsfastigheternas vÀrdering i enlighet med verkligt vÀrde gentemot LantmÀteriets uppgifter om marknadsvÀrdet inom respektive kommun. Samt huruvida differensen kan förklaras via faktorerna vÀrderingsmetod, Àgardirektiv eller bolagens storlek.Studien har genomförts genom en kvantitativ metod utefter en deduktiv forskningsansats. De data som undersökts har insamlats genom en dokumentstudie av Ärsredovisningar, marknadsdata frÄn LantmÀteriet samt sammanstÀlld data av avkastningskrav för berörda bolag frÄn Boverket.

Huvudsyftet med uppsatsen Àr att nÀrmare undersöka de tillÀmpningsproblem som uppstÄr utifrÄn den frivilliga skattskyldigheten pÄ verksamhetslokaler. Ytterligare en aspekt som diskuteras i arbetet Àr i vilken grad fastighetsÀgarnas ekonomi samt hyressÀttningen pÄverkas. Det Àr i huvudsak den rÀttsdogmatiska metoden som anvÀnds, med gÀngse tolkning av lagtext, förarbete, praxis, doktrin samt artiklar i bransch forum som i uppsatsen jÀmstÀlls med doktrin. För att fÄ ytterligare ett per-spektiv undersöks hur mervÀrdesskatten pÄverkar ekonomin för hyresvÀrd och hyresgÀst i ett mindre fastighetsbolag.MervÀrdesskatt Àr en konsumtionsskatt och en sÄkallad indirekt skatt i den mening att den ska vÀltras över pÄ slutkonsumenten, vilket nÀr det gÀller bostÀder och skattefria lokaler Àr hyresgÀsten. Fastigheter Àr undantaget den generella mer-vÀrdesskatteplikten vilket har till följd att en kumulativ effekt uppstÄr i och med att fastighetsÀgaren inte fÄr lyfta mervÀrdesskatt pÄ t.ex.