Värdering av förvaltningsfastigheter - efter införandet av IAS 40 i noterade företag
När IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördes
diskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade om
huruvida alla företag skulle redovisa till verkligt värde eller
anskaffningsvärde och hur rättvisande årsredovisningarna skulle vara i
jämförelse med tidigare. Om företag tillämpar olika varianter av
värderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsens
undersökningsfrågor är:
? Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet av
standarden IAS 40?
? Vad för påverkan har användningen av verkligt värde haft på
fastighetsförvaltnings eget kapital och vinst?
? Värderas bolaget internt eller externt av kvalificerade
fastighetsvärderare vad gäller deras fastighetsbestånd?
? Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering av
redovisningsprinciper?
Syftet med uppsatsen är att redogöra för vad övergången från RR 24 till IAS
40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras värdering av
förvaltningsfastigheter. Delsyftet är att bidra till viss förklaring av de
redovisningsförändringar som har skett vid tillkomsten av
rekommendationen IAS 40.
Vi valt att använda oss av kvalitativ och deduktiv metod som passar bäst för
att belysa just det problemområde vi är engagerade i. De primärdata som
varit av intresse för vår undersökning är lagar och intervjuer. Genom e-post,
besöks- och telefonintervju har vi undersökt vad fastighetsbolag och en
revisor anser om redovisnings- och värderingsfrågor knutna till IAS 40.
Aktuella tidskrifter, bibliotekets olika databaser, och Internet är några
exempel på sekundärdata som vi även använt oss av.
IAS 40 infördes för att öka jämförbarhet av företag världen över och skapa
ett enhetligt språk för både befintliga och potentiella investerare vad gäller
ekonomiskt beslutsfattande. Enligt de respondenter vi har intervjuat har
införandet av IAS 40 varit både positivt och negativt. Det positiva med
införandet är att kapitalet och vinsten har ökat kraftigt, medan det negativa är
att definitionen av rörelsefastighet stökar till det för dem. Om fastigheten
definieras som en rörelsefastighet ska IAS 16 tillämpas, och det leder till
ökad administration för fastighetsbolagen.
Vi tycker att IAS 40 öppnar för flexibilitet i värderingen, vilket kan leda till
att olika företag tolkar standarden på olika sätt. Om företag tillämpar olika
värderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Med tiden
tror vi dock att enhetliga redovisningssätt kommer utvecklas av IASB och att
jämförbarheten kommer öka.
Vi föreslår fortsatta studier inom värdering av förvaltningsfastigheter, fast
den här gången utifrån Skattemyndighetens och aktieägarnas perspektiv. Det
skulle vara intressant att ta reda på hur verkligt värde har påverkat dessa
aktörer på marknaden och få svar på följande frågor: Har statens indrivning
av skatter blivit lättare eller svårare efter införandet av IAS 40? Hur har
utdelning av aktier gynnat/missgynnat aktieägarna? Vilka skattemässiga
fördelar och nackdelar har aktieägarna fått?