Substansvärde - ett bolags tillgångar minus skulder, används ofta vid värdering av fastighetsbolag för att avgöra om de är över- eller undervärderade. Fastighetsbolag kan antingen handlas till en substansrabatt eller en substanspremie, vilket visar förhållandet mellan bolagets börsvärde och substansvärde. Storleken på dessa tenderar att variera både över tid och mellan bolag, vilket länge har fångat intresset från både akademiker och investerare. Denna studie syftar att förklara denna variation genom att undersöka två alternativa förklaringar. Den ena baseras på rationella förklaringsvariabler och den andra på icke-rationella förklaringsvariabler.

Bakgrund och problem: Marknadsvärderingar inom fastighetsbranschen har ökat i betydelse den sista tiden till stor del på grund av att de noterade fastighetsbolagen redovisar till verkligt värde. Värderingen av en fastighet är dock komplicerad. Fastigheterna består av faktorer som är svåra att identifiera i siffror men som utgör relevans för verksamheten. Marknadsvärdets aktualitet gör att viktiga faktorer som finns i fastigheter är värda att utforska.Syfte: Syftet med studien är att undersöka vilka faktorer som skapar värde för ett fastighetsbolag som är verksamt på ett långsiktigt perspektiv samt vilken betydelse det har för beståndets marknadsvärde.Avgränsningar: En avgränsning har gjorts till att endast undersöka fastighetsbolag som är onoterade och som utmärks som långsiktiga ägare av förvaltningsfastigheter. Fastighetsbolagen förvaltar till största dels bostäder och är endast verksamma inom Västra Götalandsregionen.Metod: Metoden som studien genomförts på är kvalitativ.

Titel: Vad skapar ett investeringsintresse?Kurs/Ämne: Företagsekonomi, organisation 15 hp.Författare: Anton Johansson, Niclas Lidberg Handledare: Henrik BarthNyckelord: Fastigheter, fastighetsinvesteringar, påverkande faktorer och intuitionProblembakgrund: En bedömning inför en fastighetsinvestering grundar sig på ekonomiska beräkningar som hjälper fastighetsbolag att uppskatta en fastighetsinvesterings värde. Investeringsbeslutet kommer dock i slutändan även influeras av fler faktorer som inte berör ekonomiska beräkningar. Fastighetsbolag har många aktörer som har betydelse för deras verksamhet och kan påverka ett beslut inför en fastighetsinvestering.Syfte: Syftet med denna uppsats är att finna vilka faktorer utöver ekonomiska beräkningsunderlag som fastighetsbolag verksamma i centrala Göteborg anser är betydelsefulla för att de ska finna ett investeringsintresse för ett kommersiellt fastighetsobjekt beläget i centrala Göteborg.Problemformulering: Vilka faktorer, utöver ekonomiska beräkningsunderlag, ser fastighetsbolag som betydelsefulla för att de ska finna ett intresse för en fastighetsinvestering?Metod: Vi har genomfört en kvalitativ studie med ett abduktivt tillvägagångssätt.

Syfte: Vi vill med denna studie lyfta fram de onoterade företagens åsikter och inställningar inför ett eventuellt införande av IFRS även för dem. Detta vill vi göra för att ge en konkret bild av tankegångarna i dessa företag. Denna studie kan ge intressenter och beslutsfattare en förståelse för hur dessa företag kommer att reagera om det beslutas att de får, alternativt ska redovisa enligt IFRS. Metod: Att intervjua nyckelpersoner på ett mindre antal fallföretag. En små-N-studie med deduktiv utgångspunkt.

Bakgrund: Om tio till tolv år väntas 40 % av Sveriges 500 000 familje- och ägarledda bolag att säljas enligt en uppskattning gjord av PwC år 2012. Många små och medelstora onoterade bolag kommer därför inom den närmaste tiden att behöva värderas inför försäljning. De modeller som används vid företagsvärderingar är i dagsläget inte  anpassade för mindre onoterade bolag och dess företagsspecifika risker varför författarna valde att utföra studien.Syfte: Syftet med studien är att ta fram en praktiskt användbar modell för att skatta ett mindre onoterat bolags avkastningskrav. Modellen ska ta hänsyn till de företagsspecifika risker som är kopplade till mindre onoterade bolag.Metod: Studien bygger på en kvalitativ undersökning där intervjuer med personer som dagligen arbetar med värdering av eller rådgivning för alternativt arbetar inom mindre bolag. Utifrån data insamlad från studiens intervjuer samt teorier kring ämnet har en praktiskt funktionell modell utformats för att stödja företagsvärderares arbete i praktiken.Slutsats: BRACE-modellen (Business Risk Adjusted Cost of Equity) består av två huvudkomponenter, en CAPM-premie som mäter marknadsrisken samt en företagsspecifik riskpremie.

Titel: Riskkapitalavdraget och dess effekter i onoterade företagBakgrund och problem: Bakgrunden till uppsatsen är det riskkapitalavdrag som företagsskattekommittén lade fram år 2012. Dessutom så har de onoterade företagens problem att få tillgång till krediter och externt ägarkapital i flera undersökningar bekräftats.Syfte: Syftet med vår uppsats är att ta reda på hur västsvenska onoterade aktiebolag påverkas av ett riskkapitalavdrag som bygger på företagsskattekommitténs förslag till riskkapitalavdrag.Metod: Vi har använt oss av kvalitativa intervjuer i form av intervjuer över telefon efter ett semistrukturerat frågeformulär som tillät oss att ställa frågorna i den följd som samtalet flöt på i. Dessutom gavs det härigenom chansen att ställa följdfrågor. För att få en klarare bild av hur det ser ut för småföretag i Västra Götaland valde vi att efter våra intervjuer även skicka ut enkäter, samt att intervjua två Venture Capital bolag.Slutsats: Det är inget problem för företagen i studien att skaffa den mängd kapital som de behöver, därför skulle riskkapitalavdraget inte vara avgörande för dessa företags chans till tillväxt och utveckling.Sammantaget så leder detta oss till slutsatsen att för de företag som återfinns i intervjustudien så skulle riskkapitalavdragets storlek vara tillräckligt för att täcka eller underlätta att hitta ett tillräckligt stort antal investerare som kan täcka deras kapitalbehov.Förslag till vidare forskning: Studerande av detta fenomen skulle kunna undersöka företagens kapitalstrukturer istället och därigenom kunna dra slutsatser kring företagens eventuella behov av ett riskkapitalavdrag..

Syftet med studien är att studera förekomsten av likheter och olikheter mellan hur de noterade IFRS-bolagen redovisar sin information kring förvaltningsfastigheternas verkliga värde i årsredovisningarna (de facto) samt hur onoterade K3-bolagen planerar att redovisa förvaltningsfastigheternas verkliga värde efter införandet av K3-regelverket. Vidare har studien som syfte att undersöka huruvida redovisningen kring verkligt värde redovisas i förhållande till vad som framgår av respektive regelverk (de jure). Studien ämnar även undersöka förekomsten av storleksbaserade skillnader kring hur bolagen inom respektive regelverk väljer att redovisa verkligt värde.Studien är av kvantitativ natur med en deduktiv ansats. Insamling av empiri har genomförts genom insamling av data i form utav webbenkäter och dokumentstudie. Det empiriska utfallet har sedan analyserats mot tidigare forskning och teorier.Studiens slutsats visade på förekomsten av flertalet likheter och olikheter mellan noterade och Onoterade fastighetsbolag där förklaringen kunde sammankopplas med flera påverkande faktorer gällande fastighetsbolagens val kring redovisning av verkligt värde.

Den 1 januari 2005 sker en stor omställning för många av de svenska företagen avseende det sätt deras redovisning skall uppföras på. För noterade företag införs en tvingande lag som innebär att koncernredovisningen skall ske efter internationell standard, istället för de tidigare rekommendationerna utgivna av svenska Redovisningsrådet. De onoterade företagen däremot har sedan tidigare haft möjlighet att välja mellan två normgivare, den 1 januari 2005 tillkommer således ytterligare ett val. Viktigt är dock, för såväl noterade som onoterade företag, att följa Årsredovisningslagen och begreppet God redovisningssed. Så vad styr då valet av IASBs rekommendationer för de svenska onoterade aktiebolagen? För att svara på ovanstående fråga har denna studie utförts i enlighet med ett positivistiskt synsätt samt en deduktiv ansats.

Sedan 2005 är det obligatoriskt för alla företag som har aktier eller andra värdepapper noterade på börs inom EU att upprätta koncernredovisning enligt IFRS. Detta beslut fattades av Europaparlamentet och rådet för att få en ökad jämförbarhet gällande redovisningen mellan olika länder samt för att företag ska ha samma tillgång till de globala kapitalmarknaderna. Det är främst på grund av den ökade internationaliseringen som en gemensam redovisningsstandard skapats för att åstadkomma en harmonisering mellan olika länders redovisning.För onoterade bolag som inte behöver använda IFRS finns möjligheten att frivilligt tillämpa de internationella redovisningsreglerna istället för nationella redovisningsregler. Syftet med denna studie är därför att undersöka vilka faktorer som förklarar frivillig tillämpning av IFRS i svenska onoterade bolag. Studien behandlar organisatoriska faktorer som rör förhållanden inom företagen samt miljöfaktorer vilka innefattar företagens yttre omgivning.

Titel: Vad skapar ett investeringsintresse?Kurs/Ämne: Företagsekonomi, organisation 15 hp.Författare: Anton Johansson, Niclas Lidberg Handledare: Henrik BarthNyckelord: Fastigheter, fastighetsinvesteringar, påverkande faktorer och intuitionProblembakgrund: En bedömning inför en fastighetsinvestering grundar sig på ekonomiska beräkningar som hjälper fastighetsbolag att uppskatta en fastighetsinvesterings värde. Investeringsbeslutet kommer dock i slutändan även influeras av fler faktorer som inte berör ekonomiska beräkningar. Fastighetsbolag har många aktörer som har betydelse för deras verksamhet och kan påverka ett beslut inför en fastighetsinvestering.Syfte: Syftet med denna uppsats är att finna vilka faktorer utöver ekonomiska beräkningsunderlag som fastighetsbolag verksamma i centrala Göteborg anser är betydelsefulla för att de ska finna ett investeringsintresse för ett kommersiellt fastighetsobjekt beläget i centrala Göteborg.Problemformulering: Vilka faktorer, utöver ekonomiska beräkningsunderlag, ser fastighetsbolag som betydelsefulla för att de ska finna ett intresse för en fastighetsinvestering?Metod: Vi har genomfört en kvalitativ studie med ett abduktivt tillvägagångssätt.

The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics..

K3-regelverket har ännu inte införts. Det finns därför många frågor kring regelverket, framförallt inom fastighetsbranschen. Två av de största förändringarna i och med K3-regelverket är kraven på komponentavskrivning och upplysning om verkligt värde för förvaltningsfastigheter. Syftet med denna uppsats är att erhålla insikt i och förståelse om hur fastighetsbolag som skall tillämpa K3-regelverket, ser på detta regelverk och hur de tror att de kommer att påverkas av det i samband med införandet av detta.I studien används en induktiv ansats. Det är ett relativt komplext problem som undersöks, och därför används en kvalitativ undersökningsmetodik genom personliga intervjuer.

I denna uppsats, med titeln IFRS påverkan på kreditbedömningen av fastighetsbolag i Sverige, belyses de konsekvenser som införandet av redovisningsstandarden IAS 40 medför för kreditbedömning av fastighetsbolag. Bakgrunden till undersökningen är att den nya standarden som infördes den 1 januari 2005 medfört ökade fluktuationer i fastighetsbolagens balans- och resultaträkning, då fastigheterna redovisas till marknadsvärde istället för som tidigare till anskaffningsvärde. Uppsatsens deskriptiva syfte är tvåfaldigt. För det första ställer författarna sig frågan om kreditgivarna upplever en förändrad riskbild i samband med kreditgivning till fastighetsbolag sedan IAS 40 infördes. För det andra avser de belysa huruvida fokus har förskjutits mellan kreditgivarnas värderingsmetoder sedan införandet av IAS 40.

Det finns stor ekonomisk potential för fastighetsbolag att energieffektivisera sitt fastighetsbestånd men tidigare vetenskaplig forskning har visat på att denna potential inte till fullo utnyttjas av fastighetsbolagen. Uppsatsen kartlägger vilka barriärer som ligger till grund för denna outnyttjade potential och undersöker hur dessa barriärer påverkar fastighetsbolagens arbete med energieffektiviseringar. Uppsatsen undersöker även vilka av dessa barriärer som fastighetsbolagen anser vara mest problematiska.  Från tidigare forskning och vetenskapliga artiklar kartlades ett antal barriärer som potentiellt kan hindra fastighetsbolagens arbete med energieffektivisering. Dessa är brist på information, brist på kompetens, finansiella svårigheter, tidsbrist, värderingar och mål, storlek och maktfördelning. Med dessa barriärer som utgångspunkt så undersöktes fyra fastighetsbolag kvalitativt för att få en djupare förståelse för hur barriärerna påverkade deras arbete med energieffektiviseringar.

En av de större utmaningarna med ombyggnadsprojekt är de fall när det i byggnaden finns kvarboende eller andra brukare under tiden. En ombyggnad innehåller i regel både bygg- och rivningsarbeten som ofta medför störningar för människor som vistas i eller intill fastigheten. Samtliga störningar är påverkningsbara och kan vid god projektering och produktion minskas.Målet med examensarbetet har varit att ge konkreta förslag på hur ett fastighetsbolag kan arbeta för att öka hyresgästens kvalitetsupplevelse under en ombyggnad som sker i eller intill hyresgästens lokal. Detta har gjorts genom att identifiera vanliga störningar, genom att påvisa hur hyresgästen har påverkats av dessa störningar och genom att undersöka hur tidigare uppkomna störningar har hanterats.I samråd med fastighetsbolaget Vasakronan har tre ombyggnadsprojekt valts. På respektive ombyggnadsprojekt har kontorshyresgäster, intern projektledare och extern projektledare intervjuats.  Även observationer i form av platsbesök och litteraturstudier har genomförts.Studien har resulterat i förbättringsförslag till fastighetsbolaget.