The commercial real estate market makes up a large part of Sweden's property portfolio, as well as other open, free markets in the real estate market it is regulated by supply and demand. There are several factors that affect the supply and demand in the commercial real estate market, for instance the price, type of real estate and the condition of the real estate. In order to achieve success in the commercial real estate market it requires that real estate agents have a certain expertise and flexibility in their thinking to adapt commercial real estates to supply and demand. Active investors on the commercial real estate market are for instance private real estate agents, their knowledge and experience will help increase the value of commercial real estate in the long run. In order to provide the market flexibility in its real estate portfolio, vacancy is a factor that can be used.

Utvecklingen i världen och även i våra svenska städer går mot att bygga mot allt högre höjder. Linköping är inget undantag och PEAB bygger just nu det som ska bli stadens högsta kontorsbyggnad kallad Tornet. Med sina 19 våningar kommer den att sträcka sig ca 65 meter upp i luften, ingen höjd i världsliga sammanhang, men i Sverige hamnar det på en 21:a plats över landets högsta byggnader. Huset är placerat i närheten av centrum och skall fungera som kontor och företagshotell åt ett av stadens fastighetsbolag. PEABs erfarenhet av att bygga höghus är dock begränsad, därför har jag kommit överens med företaget om att undersöka vilka riskerna, men även möjligheterna är att bygga på höjden.

Hyrköp av fast egendom är en relativt ny företeelse på fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebär att en hyresgäst träffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrätt. Optionsrätten innebär att hyresgästen, ?hyrköparen?, ges en rätt att inom optionstiden förvärva fastigheten i fråga.Sedan länge har fastighetsrätten i Sverige varit kringgärdat av formkrav. Formkravets primära syfte har varit att inte belasta köpare och säljare mer än nödvändigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvärv skall komma till stånd.

Beslutsfattande är något som ofta förekommer i företag, inför 2014 måste en del aktiebolag ha tagit ett beslut om de ska redovisa enligt K2- eller K3-regelverket. Dessa regler har arbetats fram för att kunna förtydliga, underlätta och förbättra företags redovisning. I och med dessa nya redovisningsregler blir det viktigt att titta på vilka aspekter som är viktiga att beakta och som påverkar valet inför implementeringen. Detta har lett oss in på vår problemformulering som lyder: Hur väljer företag mellan K2 och K3-regelverket? Och där syftet med studien är att försöka skapa en större förståelse för vilka aspekter det är som påverkar företag i valet av regelverk.

I takt med den alltmer omfattande globaliseringen har gränsöverskridande placeringar i utländska tillgångar underlättats och blivit en alltmer ökande trend bland världens investerare. Vid en närmare studie av svenska börsnoterade, privata samt institutionella fastighetsplacerares bolag kan noteras en relativt stark koncentration till den svenska marknaden. Examensarbetet som följer har syftat till att utreda vad det är som driver respektive repellerar investerare från investering i utländska marknader. Främst har svenska investerares inställning till och aktivitet på utländska marknader med avseende på direktägda fastigheter undersökts.En investerares val av portfölj bestäms av marknadsrelaterade riskkomponenter såsom likviditetsperspektivet och skatteläget, men även den personliga utgångspunkten, budgeten och det egna investeringsmotivet. Fastighetsinvesterare är ytterligare exponerade mot flera unika fastighetsanknutna riskfaktorer och attribut såsom den långsamt uppdaterade marknadsinformation och det bestämda läget, som gör en fastighet känslig för miljö ? och omgivningspåverkan till följd av politisk instabilitet och områdesspecifika omvälvningar.

De svenska fastighetsbolagen har under de senaste åren haft stora svängningar i resultatet. Ett exempel på detta är Hufvudstaden som andra kvartalet 2008 gjorde en vinst på 200milj vilket på endast ett kvartal utvecklade sig till en förlust på 630 milj. Tidigare redovisningsregler i Sverige har haft sin grund från försiktighetsprincipen. På senare år har redovisningsreglerna i Sverige utvecklats så att de skall följa resten av EU och bli mer internationella. Detta harpåverkat fastighetsbolagen att frångå anskaffningsvärde i balansräkningen till att använda verkligt värde istället.

 Problem: Dagens höga frekvens av gränsöverskridande handel kräver homogena regelverk inom många olika områden, även inom redovisning. I arbetet med att försöka harmonisera medlemsländernas redovisningsprinciper beslutade Europarådet att alla börsnoterade företag inom Europeiska Unionen från den 1 januari 2005 skall följa IASB: s regelverk, IAS/IFRS, vid upprättandet av koncernredovisningen. Motiven bakom beslutet var att för-söka erhålla en ökad transparens av information och att öka jämförbarheten mellan företag inom unionen, vilket i sig skulle underlätta för investerare och verka för en välfungerande kapitalmarknad. En av skillnaderna med att tillämpa IAS/IFRS istället för de svenska reglerna som blir väldigt tydlig för fastighetsbolagen är att förvaltningsfastigheter ska värderas antingen till verkligt värde enligt IAS 40 alternativt anskaffningsvärde minus komponentav-skrivningar. I det svenska regelverket ska redovisning ske till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar enligt RR 24.

När IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördes diskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade om huruvida alla företag skulle redovisa till verkligt värde eller anskaffningsvärde och hur rättvisande årsredovisningarna skulle vara i jämförelse med tidigare. Om företag tillämpar olika varianter av värderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsens undersökningsfrågor är: ? Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet av standarden IAS 40? ? Vad för påverkan har användningen av verkligt värde haft på fastighetsförvaltnings eget kapital och vinst? ? Värderas bolaget internt eller externt av kvalificerade fastighetsvärderare vad gäller deras fastighetsbestånd? ? Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering av redovisningsprinciper? Syftet med uppsatsen är att redogöra för vad övergången från RR 24 till IAS 40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras värdering av förvaltningsfastigheter.

I ett alltmer internationaliserat samhälle är det inte ovanligt att bolag använder sig av gränsöverskridande transaktioner i syfte att åstadkomma så skattemässigt fördelaktiga resultat som möjligt. Skatteverket har under senare tid uppmärksammat ett förfarande där svenska fastighetsbolag inför en avyttring av en fastighet förpackar denna i ett svenskt handelsbolag som därefter säljs i sin helhet. Handelsbolaget ägs genom utländska dotterbolag placerade i länder där kapitalvinster vid försäljning av handelsbolagsandelar är skattebefriade. Upplägget betecknas vanligtvis som ?handelsbolagslösningen? eller ?Pandoras ask?.

Inom den svenska byggbranschen arbetar beställare, brukare och entreprenör traditionellt sett skilda åt i klassiska general- eller totalentreprenader. En viss misstro till varandras tillförlitlighet har varit ett faktum som inte gått att förneka. Under det senaste decenniet har en arbetsform byggd på samarbete kallad strategisk partnering utvecklats. Strategisk Partnering är en arbetsform där samtliga aktörer är delaktiga i flera projekt och arbetar som Projektet AB. Då det i strategisk partnering skrivs kontrakt över flera år ingår alla aktörer i ett längre samarbete där allas del i kedjan är lika viktig.

De senaste årens oro i världsekonomin har medfört en åtstramning hos kreditinstituten. Innan finanskrisen beviljades kredit till generösa villkor men med skärpningar av regelverk, som Basel III, ställs nu högre krav på bankernas kapitaltäckning. Fastighetsbolagen märker av den förändrade situationen och vittnar om att den tidigare nästan obegränsade kapitaltillgången nu inte längre existerar. Det har blivit dyrare att låna pengar från bankerna och därför börjar allt fler söka efter alternativ.I Sverige är banksektorn stark gällande finansiering och marknaden är dominerad av ett fåtal storbanker. Innan krisen 2008 var ett flertal utländska banker aktiva på den svenska marknaden och konkurrensen tvingade ner priserna.

De kommunala bostadsfastighetsaktiebolagen har haft en fördel jämtemot de privata bostadsfastighetsbolagen när det kommer till risker och konkurrens där stora skillnader har varit tillgången samt kostnaderna för finansiering. För att verka för en mer konkurrensneutral marknad genomfördes en omreglering som implementerades genom en ny lag 2011. Lagen 2010:879 om kommunala bostadsaktiebolag åsidosatte det tidigare förbudet mot vinstdrivande verksamhet och inverkade konkurrensneutraliserande vad gäller bland annat de kommunala bolagens möjligheter till förmånlig finansiering. Utifrån förändringarna antas följande problemformulering:Har omregleringen 2011, genom lagen 2010:879 om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, lett till en förändring av de kommunala bolagens kapitalstruktur?Givet problemformuleringen kommer studien att undersöka två teorier som utvecklats genom Modigliani-Miller, vilka är trade-off teorin samt pecking order teorin.

Investerarens arbete inför ett nyförvärv av en fastighet är komplext då många delar ska analyseras och bedömas och då ingen fastighet är den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsättningar och ligger på skilda platser. Inför en investering ska kalkylräntan fastställas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvärv av en fastighet, med hänsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att påverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras. För att kunna beräkna lönsamheten på ett potentiellt fastighetsförvärv används investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig något åt och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de värden som används i kalkylen.

Studiens syfte är att undersöka hur allmännyttiga fastighetsbolag som verkar på marknader med rådande efterfrågeunderskott väljer att värdera och redovisa informationen om och kring förvaltningsfastigheternas verkliga värde (de facto) efter införandet av K3-regelverket. Vidare ämnar studien undersökta hur redovisningen av det verkliga värdet står i relation till vad som efterfrågas inom regelverket K3 (de jure), samt undersöka vilka skillnader relaterade till storlek, metodval och ägardirektiv som förekommer kring redovisningen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Ytterligare ämnar studien även undersöka förekomsten av värderingsdifferenser gällande de allmännyttiga förvaltningsfastigheternas värdering i enlighet med verkligt värde gentemot Lantmäteriets uppgifter om marknadsvärdet inom respektive kommun. Samt huruvida differensen kan förklaras via faktorerna värderingsmetod, ägardirektiv eller bolagens storlek.Studien har genomförts genom en kvantitativ metod utefter en deduktiv forskningsansats. De data som undersökts har insamlats genom en dokumentstudie av årsredovisningar, marknadsdata från Lantmäteriet samt sammanställd data av avkastningskrav för berörda bolag från Boverket.

Huvudsyftet med uppsatsen är att närmare undersöka de tillämpningsproblem som uppstår utifrån den frivilliga skattskyldigheten på verksamhetslokaler. Ytterligare en aspekt som diskuteras i arbetet är i vilken grad fastighetsägarnas ekonomi samt hyressättningen påverkas. Det är i huvudsak den rättsdogmatiska metoden som används, med gängse tolkning av lagtext, förarbete, praxis, doktrin samt artiklar i bransch forum som i uppsatsen jämställs med doktrin. För att få ytterligare ett per-spektiv undersöks hur mervärdesskatten påverkar ekonomin för hyresvärd och hyresgäst i ett mindre fastighetsbolag.Mervärdesskatt är en konsumtionsskatt och en såkallad indirekt skatt i den mening att den ska vältras över på slutkonsumenten, vilket när det gäller bostäder och skattefria lokaler är hyresgästen. Fastigheter är undantaget den generella mer-värdesskatteplikten vilket har till följd att en kumulativ effekt uppstår i och med att fastighetsägaren inte får lyfta mervärdesskatt på t.ex.