Skogsfastigheters totala produktionsförmåga som förklarande variabel vid prissättning
BonitetIcke-monetära nyttorPrisAvkastningTillväxtSite productivityNon timber valuesPriceProfitGrowth
Sedan marknaden för lantbruksfastigheter avreglerades i början av 1990-talet så har priserna på skogsmark ökat kraftigt. Då priset på timmer och massaved inte ökat i samma takt råder år 2014 en situation där priset på en skogsfastighet är högre än dess avkastningsvärde. Detta gör frågor som rör skogsägarnas värdering inför köp av skogsmark högintressant.
Tidigare studier inom samma område har haft som mål att fastställa vilka faktorer som har en inverkan på fastighetspriset. Bonitet och produktiv skogsareal är två grundläggande faktorer som beskriver fastighetens karaktär. Ändå har det ibland visat sig svårt att hitta ett statistiskt samband mellan dem och fastighetspriset. Målet med detta arbete har varit att utreda om man kan erhålla ett statistiskt samband om man undersöker fastigheternas produktionsförmåga i m3sk/år istället för de två faktorerna var för sig.
Data från 1086 fastighetsförsäljningar analyserades med hjälp av regressionsanalys. Genom regressionsanalysen har en hedonisk prismodell skapats där priset för skogsmark är en funktion av virkesförrådet och virkesproducerande förmåga.
Resultatet visade att såväl produktionsförmågan som virkesförrådet hade ett statistiskt säkerställt samband med fastighetspriset för Götaland, Svealand och Sverige som helhet. För Norrland kunde enbart ett samband mellan fastighetspris och virkesförråd erhållas.
Slutsatsen är att skogsköpare i Götaland och Svealand värderar både det stående virkesförrådet och den virkesproducerande förmågan. Den skillnad som kan utläsas mellan Götaland och Svealand är att virkesförrådet väger tyngre i Götaland och det motsatta förhållandet gäller för Svealand. Detta kan bero på att fastighetsstorleken i Svealand är mindre och att marginalnyttan är avtagande för de icke monetära värdena per hektar. Samtidigt kan det antas finnas ett köparöverskott i Stockholmsområdet som innebär att icke monetära värden ökar denna region. Att enbart det stående virkesförrådet spelar roll för skogsmarkspriset i Norrland beror sannolikt på den långa omloppstiden.