Reglering av enskilt och gemensamt vid ägarlägenhetsförrättningar
En analys av de två första årens praktiska tillämpning
CondominiumFormation of condominiumsJoint facilityParticipatory shareJoint property associationFundingÄgarlägenhetSamfällighetsföreningAndelstalGemensamhetsanläggningAnläggningUnderhålls- och förnyelsefondStadgarInstallationsgolvFörrättningSamfällighet
Ägarlägenheter är en speciell form av tredimensionella fastigheter, vilken endast är avsedd att innehålla endast en bostadslägenhet. Det har varit möjligt att bilda ägarlägenheter sedan maj 2009. De 24 ägarlägenhetsförrättningar som registrerats i fastighetsregistret under de två första åren har kartlagts och en analys av olika aspekter på hur förhållandet mellan enskilda ägarlägenheter och gemensam egendom reglerats i förrättningarna har genomförts.I ca 20 % av ägarlägenhetsprojekten bildades ägarlägenheterna innan byggnaden blivit uppförd. Förfarandet är bra för finansiering av byggprojektet, men leder till en osäkerhet om ifall lägenheterna i den färdiga byggnaden överensstämmer med den beslutade fastighetsindelningen. Att ta fastighetsbildningsbeslutet som en preliminärfråga i dessa fall medför att förrättningen inte avslutas förrän byggnaden är klar och därigenom kan lantmäterimyndigheten säkerställa att fastighetsindelningen överensstämmer med byggnadens slutliga utformning.Byggherren är nästan alltid ensam sakägare i förrättningen. Detta gör handläggningen smidig för förrättningslantmätaren men gör också att ingen rättspraxis kommer att utvecklas inom området. Detta medför ett större behov av väl utformade rekommendationer att följa vid handläggningen.Byggnadsutformningen har i ett flertal ägarlägenhetsprojekt anpassats för att öka den enskildes frihet och minimera behovet av samverkan mellan samfällighetsföreningen och ägarlägenhetens ägare.Lantmäteriets rekommendationer anger att fönster, ytterdörrar och balkongräcken bör ingå i ägarlägenheten, men de kan dessutom helt eller delvis ingå i en gemensamhetsanläggning för att t.ex. yttre underhåll ska skötas gemensamt. Det anges inte hur detta ska formuleras i förrättningshandlingarna och hur det regleras i förrättningarna varierar. I flera förrättningar finns skrivningar om att det yttre underhållet är en del av gemensamhetsanläggning, vilket inte faller inom anläggningslagens tillämpningsområde, då det enligt anläggningslagen krävs att det är ett objekt som upplåts. Det finns ett behov av tydligare rekommendationer från Lantmäteriet om hur sådana anläggningsbeslut ska utformas och i studien föreslås att endast varianten där hela fönstret, ytterdörren eller balkongräcket upplåts för gemensamhetsanläggningen ska rekommenderas av Lantmäteriet.Ägarlägenheternas andelstal i gemensamhetsanläggningar sätts vanligtvis efter de två huvudprinciperna lika andel per lägenhet respektive andelstal efter boarea. Det finns olika varianter på principen andelstal efter boarea, vissa syftar till att ge enklare andelstal för att underlätta för samfällighetsföreningens förvaltning och andra till att boarean inte ska få fullt genomslag på andelstalen. Det är inte möjligt att med de genomförda förrättningarna som grund förklara valet av princip för att sätta andelstal med spridningen mellan lägenheternas boarea i projektet.Storleken på den lägsta årliga avsättningen till samfällighetsföreningens underhålls- och förnyelsefond varierar mellan projekten. Flera förrättningslantmätare har låtit byggherren sätta summan, andra räknade på 0,3 % av anläggningskostnaden och vissa har satt summan godtyckligt. Det är bra att relatera avsättningen till prisbasbeloppet för att undgå inflationseffekter.