Betydelsen av en diversifierad eller en fokuserad strategi
på aktieägarvärdet
en studie av börsnoterade
fastighetsföretag i Sverige
FastigheterAktieägarvärdeDiversifieringFokuseringFastighetsföretagFastighetsbolagIndustriell ekonomiFastighetsbranschenStrategiFastighetstypEkonomiskRegion
Denna studie syftar till att ur en aktieägares perspektiv studera vilken betydelse för valet av diversifiering eller fokusering får på ett fastighetsbolags aktieägarvärde under tidsperioden 1998 ? 2008. Studien omfattar svenska fastighetsföretag från listorna Small Cap, Mid Cap och Large Cap på Stockholmsbörsen. Företagen har kategoriserats efter vilken utsträckning som deras fastighetsbestånd är fokuserade över olika fastighetstyper och ekonomiska regioner. Herfindahls diversifieringsindex har legat som grund för klassificeringen och har utvecklats och anpassats till fastighetsbranschen för att återge en verklighetstrogen bild. Information har samlats in från företagens årsredovisnignar från åren 1998 ? 2008 och företagen har blivit utprickade på strategisk kartor för åren 1998, 2003, 2005 och 2008. Aktieägarvärdet mäts i sin tur som en värderingskvot mellan marknadsvärdet på företaget och det justerade egna kapitalet. De strategiska kartorna har sedan jämförts med aktieägarvärdet för att finna samband. Över åren 1998 ? 2008 har fokusering på parametrarna fastighetstyp och ekonomisk region bidragit till ett högre aktieägarvärde. Resultaten innehåller dock stora mätproblem då information är hämtad från företagens egna årsredovisningar. Innan år 2005 kunde bolagen i stor utsträckning välja vilket värde på fastigheterna de skulle redovisa i balansräkningen. År 2005 infördes en ny redovisningslag inom EU, International Financial Reporting Standards ? IFRS - som innebär att fastighetsbolag är tvungna att redovisa det verkliga värdet på fastigheterna i balansräkningen. Detta gjorde jämförelser mellan företagen mer enkel då företagens verkliga värde blev mer transparent. Efter år 2004 har ett fokuserat fastighetsbolag inte medfört högre aktieägarvärde. De olika alternativen att vara fokuserad på antingen båda eller en av parametrarna fastighetstyp och ekonomisk region har spelat mindre roll för aktieägarvärdet efter 2004. Valet att vara fokuserad på båda parametrarna ekonomisk region och fastighetstyp har inte varit det bästa alternativet något år efter de nya redovisningslagarna infördes. Då skillnaden mellan företagen med de högsta aktieägarvärderna och de med lägst mellan åren 1998 ? 2004 var stor får det ett stort utslag på tioårsperioden mellan 1998 ? 2008. Det har medfört att våra resultat över den undersökta tidsperioden tyder på att fokusering är att föredra över tiden. Vi tror dock att detta inte speglar verkligenheten idag utan resultaten uppkommer till viss del på grund av att redovisningsreglerna var friare förr. Från 2005 och framåt har marknaden värderat börsnoterade fastighetsbolag i Sverige på ett likartat sätt oberoende om de är fokuserade eller diversifierade. Dessa slutsatser är intressanta både ur ett vetenskapligt forskningsperspektiv men framför allt för de som investerar i fastigheter. Då inga tidigare studier har studerat hur diversifiering och fokusering påverkar aktieägarvärdet i Europa efter att IFRS infördes anses denna studie vara ett bidrag i forskningen inom fokusering och diversifiering och kan ligga till grund för ytterligare aspekter att undersöka. Slutsatserna skiljer sig mot den nuvarande allmäna uppfattningen i branschen vilken är att fokusering medför ett högre aktieägarvärde. Resultaten medför att investeringsalternativen blir fler och möjligheterna till lyckade affärstransaktioner ökar.