Utgångspunkten i svensk aktiebolagsrätt är att styrelsens förvaltningsrätt enligt 8 kap. 4 § ABL omfattar alla åtgärder som inte är i strid med lag eller bolagets verksamhetsföremål eller inkräktar på stämmans legala exklusiva kompetens. Fördelen med att på detta sätt ange styrelsens förvaltningsrätt negativt är att det medför klarhet och förutsebarhet, vilket minimerar risken för gränsdragningsproblem. Tydlighet avseende gränserna för styrelsens förvaltningsrätt förutsätter emellertid att osäkerhet inte föreligger beträffande omfattningen av stämmans exklusiva kompetens.Utgångspunkten i denna uppsats är att de bestämmelser som anger stämmans legala exklusiva kompetens ska tolkas motsatsvis. Det är dock omdebatterat om motsatstolkning är en strikt regel eller endast en huvudregel med undantag.

Studiens syfte är att undersöka hur allmännyttiga fastighetsbolag som verkar på marknader med rådande efterfrågeunderskott väljer att värdera och redovisa informationen om och kring förvaltningsfastigheternas verkliga värde (de facto) efter införandet av K3-regelverket. Vidare ämnar studien undersökta hur redovisningen av det verkliga värdet står i relation till vad som efterfrågas inom regelverket K3 (de jure), samt undersöka vilka skillnader relaterade till storlek, metodval och ägardirektiv som förekommer kring redovisningen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Ytterligare ämnar studien även undersöka förekomsten av värderingsdifferenser gällande de allmännyttiga förvaltningsfastigheternas värdering i enlighet med verkligt värde gentemot Lantmäteriets uppgifter om marknadsvärdet inom respektive kommun. Samt huruvida differensen kan förklaras via faktorerna värderingsmetod, ägardirektiv eller bolagens storlek.Studien har genomförts genom en kvantitativ metod utefter en deduktiv forskningsansats. De data som undersökts har insamlats genom en dokumentstudie av årsredovisningar, marknadsdata från Lantmäteriet samt sammanställd data av avkastningskrav för berörda bolag från Boverket.

Huvudsyftet med uppsatsen är att närmare undersöka de tillämpningsproblem som uppstår utifrån den frivilliga skattskyldigheten på verksamhetslokaler. Ytterligare en aspekt som diskuteras i arbetet är i vilken grad fastighetsägarnas ekonomi samt hyressättningen påverkas. Det är i huvudsak den rättsdogmatiska metoden som används, med gängse tolkning av lagtext, förarbete, praxis, doktrin samt artiklar i bransch forum som i uppsatsen jämställs med doktrin. För att få ytterligare ett per-spektiv undersöks hur mervärdesskatten påverkar ekonomin för hyresvärd och hyresgäst i ett mindre fastighetsbolag.Mervärdesskatt är en konsumtionsskatt och en såkallad indirekt skatt i den mening att den ska vältras över på slutkonsumenten, vilket när det gäller bostäder och skattefria lokaler är hyresgästen. Fastigheter är undantaget den generella mer-värdesskatteplikten vilket har till följd att en kumulativ effekt uppstår i och med att fastighetsägaren inte får lyfta mervärdesskatt på t.ex.

De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. Sveriges befolkning ökar och 1990-talets stora barnkullar söker en egen bostad samtidigt som 40-talisterna behöver förändra sitt boende. Därutöver utreds om allmännyttan strider mot EG-rättens statstöds och konkurrensregler. Sammantaget kan det skapa problem för kommunerna som enligt bostadsförsörjningslagen skall ansvara för bostadsförsörjningen så alla kan leva i goda bostäder.

De senaste årens bostadspolitik har inneburit stora förändringar på bostadsmarknaden. Den svenska hyressättningsmodellen, borttagna bidrag tillsammans med ökande byggkostnader medför dessutom svårigheter för bolag att få lönsamhet i nyproducerade bostäder och då framför allt hyresrätter. Sveriges befolkning ökar och 1990-talets stora barnkullar söker en egen bostad samtidigt som 40-talisterna behöver förändra sitt boende. Därutöver utreds om allmännyttan strider mot EG-rättens statstöds och konkurrensregler. Sammantaget kan det skapa problem för kommunerna som enligt bostadsförsörjningslagen skall ansvara för bostadsförsörjningen så alla kan leva i goda bostäder.

BAKGRUND OCH PROBLEMFrån och med 2005 ska svenska noterade koncerner upprätta sinakoncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Det betyder att företag som inneharförvaltningsfastigheter får värdera dessa till verkligt värde eller anskaffningsvärde, somdet tidigare var värderades dem till anskaffningsvärde. Standarden säger att även om ettföretag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde måste delämna upplysningar om det verkliga värdet. De val som företagen får genom standardenär många och ger företagen möjlighet att värdera sina fastigheter själva eller genom attanvända sig av externa värderare.Problemet som vi ser ligger i att företagen fritt får välja att värdera själva eller använda sig avexterna värderare, vilket kan leda till att företagen värderar sina förvaltningsfastigheter påolika sätt. Beroende på vilket val företagen gör kommer resultaträkningen och indirektbalansräkningen påverkas olika mellan företagen.

Vad styr valet av revisionsbyrå? Revisionsbyråers kunder kan ha svårt att uppfatta konkreta skillnader mellan byråernas revision, då dess utformning är standardiserad. Revisionens homogena utformning, kravet på oberoende i relation med företaget som ska revideras, vissa normer vid prissättningen av revision och kravet på saklighet i marknadskommunikationen medför begränsningar för revisionsbyråerna när det gäller differentiering av revisionstjänsten. Vi ville komma fram till vad i revisionsbyråernas marknadsföring som köpande bolag attraheras av samt vad som utmärker bolag som reagerar på en viss konkurrensfördel. Kundens köpbeteende kan förklaras utifrån dess preferenser och bakgrund.

Sverige riskerar att under de närmaste åren förlora cirka 90 000 företag på grund av dåliga förberedelser inför ägarnas pensionsavgångar. För att säkerställa företagets fortlevnad efter ägarens frånträde bör ett planerat ägarskifte genomföras. Finns ingen lämplig efterträdare inom familjen kan en extern försäljning komma att bli aktuell. För att genomföra ägarskiftet och minska beskattningen finns flera metoder att tillgå. Den här uppsatsen behandlar ägarskifte genom en intern aktieöverlåtelse.

Hållbar utveckling har haft en växande inverkan på bygg- och fastighetsbranschen under de två senaste decennierna och en rad frivilliga miljöcertifieringssystem för byggnader har vuxit fram, däribland BREEAM och LEED, som idag är de två mest igenkända och internationella certifieringssystemen, samtidigt som allt fler länder bestämmer sig för att ansluta sig till denna gröna rörelse och utvecklar egna, nationella miljöcertifieringssystem för byggnader. Att bygga grönt och kunna verifiera detta med en certifieringsstämpel är idag en betydande och synlig aspekt, men fortfarande är det bara en sida av en mycket bredare strategi för hållbara affärer som sträcker sig in i företagets strategi och ledarskap, integrerad förvaltning och rapportering samt företagens miljöanpassning.Många nyckelaktörer i dessa branscher söker alltmer erkännande för sina hållbarhetsmeriter och har börjat utforska kopplingarna mellan hållbarhet och värde. I detta syfte använder allt fler bygg- och fastighetsbolag, investerare och företag så kallade gröna byggnader eller miljöcertifieringssystem för att placera sina byggnader isär från resten. Ett företag som idag väljer att utveckla, äga eller hyra en miljöcertifierad byggnad kommer att behöva fatta beslut om vilket system är att föredra ? ett lokalt certifieringssystem, som är mer anpassat till de nationella förhållandena, eller ett internationellt.Aktörerna på den svenska bygg- och fastighetsmarknaden har agerat försiktigt, trots sitt utvecklade miljöarbete, när det gäller tillämpningen av miljöcertifieringssystemen, vilket gör att Sverige just nu ligger efter i antalet certifierade byggnader, och därmed tillgången till den kvantitativa databasen över dessa som skulle kunna bidra till en närmare undersökning av värdekopplingarna.Vi kan inte påstå att de barriärer, som anses hålla tillbaka spridningen av miljöcertifieringssystemen i Sverige, i form av bland annat ovilja att betala högre produktionskostnader vid tillämpningen av dessa, är borta idag, men vi kan notera att alltfler företag börjar känna av dynamiken i utvecklingen runt omkring sig och väljer att ansluta sig till den gröna rörelsen.

Vid årsskiftet 2003/2004 ställdes Kirunaborna inför det omvälvande faktum att Kiruna stad måste flyttas. Vid denna tidpunkt informerade LKAB kommunen om att beräkningarna över markdeformeringen inte stämde överens med den verkliga deformeringsutvecklingen. Staden skulle behöva flyttas på grund av malmbrytningen som är av avgörande betydelse för staden och dess befolkning. Det blev en rivstart för att snabbt arbeta fram en ny plan för Kiruna centralort. På ett tidigt stadium stod det klart att många intressenter och aktörer, samt inte minst medborgarna, skulle komma att beröras av flytten.

I och med att det svenska samhället blir mer och mer medvetet om dagens energifrågor så har beställare börjat söka sig till energieffektivare lösningar. 40 procent av Sveriges totala energianvändning går till bostadssektorn och 85 procent av denna går till husets drift- och brukstid. En ökning av byggnaders energieffektivitet har därmed en stor betydelse för att uppnå en effektivare energianvändning i Sverige. Syftet med denna rapport är att undersöka en av dessa lösningar, nämligen Passivhus, och se hur denna kan appliceras på ett industriellt byggt flerbostadshus i trä. Metoderna som användes för att samla in data till examensarbetet var: litteraturstudier av såväl böcker, rapporter, examensarbeten, licentiatavhandlingar, akademiska artiklar och Internet. Författarna genomförde även två kortare intervjuer och det förekom även en del samtal med kunniga personer för att få bukt med en del frågetecken som uppkommit längs arbetets gång.

I och med att det svenska samhället blir mer och mer medvetet om dagens energifrågor så har beställare börjat söka sig till energieffektivare lösningar. 40 procent av Sveriges totala energianvändning går till bostadssektorn och 85 procent av denna går till husets drift- och brukstid. En ökning av byggnaders energieffektivitet har därmed en stor betydelse för att uppnå en effektivare energianvändning i Sverige. Syftet med denna rapport är att undersöka en av dessa lösningar, nämligen Passivhus, och se hur denna kan appliceras på ett industriellt byggt flerbostadshus i trä. Metoderna som användes för att samla in data till examensarbetet var: litteraturstudier av såväl böcker, rapporter, examensarbeten, licentiatavhandlingar, akademiska artiklar och Internet.

We describe in this work - how the commercial real-estate companies build relationships with their tenants. We describe also how the tenants experience these relationships with the real-estate companies. This work acts about relationships and its build-upp and conserving. The literature about the working ways with relationships in the commercial real estate sector is not so extensive, despite an increased popularity of relationship-marketing since beginning of 1990s. We choosed to examine how the relationships functions nowadays with help of interviews targeted to contacts in five of us selected real-estate companies.