Bakgrund och problem: Bostadsbubblan i USA sprack hösten 2008 vilket gav banksektornstora problem med finansieringen. Detta spreds globalt och till slut mĂ€rkte Ă€ven Sverige och dessföretag av krisen dĂ„ bankerna fick problem med likviditeten. Verkligt vĂ€rde vĂ€rderingen harersatt vĂ€rdering till anskaffningsvĂ€rde vilket har mött en del kritik dĂ„ det anses atttillförlitligheten och jĂ€mförbarheten försvagats, framförallt i dĂ„liga tider. Även revisorns roll igranskningen av vĂ€rderingen har ifrĂ„gasatts efter krisen.Till följd av bostadsbubblan i USA som sprack hösten 2008 fick banksektorn stora problem medfinansieringen och detta spreds vidare globalt, till slut mĂ€rkte Ă€ven Sverige och dess företag avkrisen. Verkligt vĂ€rde vĂ€rdering har mött en del kritik dĂ„ mĂ„nga pĂ„pekar att tillförlitlighetenförsvagas, framförallt vid dĂ„liga tider.Syfte: Syftet med denna uppsats Ă€r att undersöka om finanskrisen har gett nĂ„gon effekt pĂ„revisorns fokus i granskningen inom fastighetsbranschen.

Kreditgivning till företag Àr en stor del av bankers verksamhet och utlÄningen till företag uppgick Är 2010 till nÀrmare 1063 miljarder kronor. Denna utlÄning Àr en viktig finansieringskÀlla för företagen men en viktig förutsÀttning Àr att företagen i gengÀld kan uppvisa en god ÄterbetalningsförmÄga. Varje företags kreditansökan Àr individuell och kreditbedömningarna har efter finanskrisen blivit effektiviserade och kreditgivningsprocessen har stramats Ät.I dagslÀget finns det mÄnga regionala skillnader mellan UmeÄ och VÀsterbottens lÀns inland, exempelvis vad gÀller befolkningstillvÀxten och prisutvecklingen pÄ fastigheter. Trots detta finns det i dagslÀget ingen tidigare forskning som visar ifall det finns nÄgra skillnader i hur kreditgivningsprocessen gÄr till i större och mindre stÀder. Det Àr dÀrför detta kunskapsgap som vi med denna studie undersökt, det vill sÀga om det finns nÄgon skillnad i kreditgivningsprocessen och kreditbedömningen av företag i UmeÄ jÀmfört med i VÀsterbottens lÀns inland.

Ett fastighetsföretag som hyr ut kontorslokaler till hyresgÀster arbetar dagligen med vakanser d.v.s. tomma, outhyrda lokaler och strÀvar efter en lÀgsta möjliga vakansgrad i sina fastigheter. Vakanser har en stor ekonomisk pÄverkan pÄ ett fastighetsföretag dÄ det innebÀr förlorade hyresintÀkter och leder i vissa fall till att fastigheterna minskar i vÀrde.Vakanser i kontorsfastigheter kan uppstÄ pÄ grund av olika orsaker; fastighetsmarknaden, fastighetens lÀge och fastighetens skick Àr faktorer som har stor pÄverkan pÄ efterfrÄgan av lokalerna. Syftet med uppsatsen Àr att undersöka orsaker till varför vakanser i kontorsfastigheter uppstÄr, vilka problem de medför samt hur fastighetsföretaget arbetar för att uppnÄ lÀgsta möjliga vakansgrad. Vi har avgrÀnsat vÄr undersökning geografiskt till Stockholm och har utfört intervjuer med fem vÀletablerade aktörer pÄ kontorsmarknaden.Ett fastighetsföretag mÄste arbeta mycket med differentiering pÄ den konkurrensutsatta hyresmarknaden i Stockholm.

Bakgrund och problem: PensionsförsÀkringarna kÀnnetecknas av lÄnga premieperioder samt lÄnga utbetalningsperioder. Det innebÀr att företagen i branschen förvaltar pengarna i flera decennier och dÀrför placerar de ofta i lÄnga obligationer men Àven i aktier och fastigheter för att fÄ högre avkastning. I september 2011 uppdagades det i flertalet artiklar hur oron pÄ börsen pressar livbolagen. Börsraset har gjort att de vÀrdepapper som livbolagen haft som tillgÄngar har gÄtt ned. Vidare pÄverkar börsraset skulderna dÄ nuvÀrdet pÄ skulderna ökar vilket innebÀr att livbolagens Ätaganden gentemot försÀkringstagarna överstiger tillgÄngarna.

MiljöfrÄgor har fÄtt en allt större betydelse i dagens samhÀlle, sÄ Àven i fastighetsbranschen. Dagens nyproducerade byggnader Àr lÄngt mer energieffektiva Àn byggnader som uppfördes för bara nÄgot Ärtionde sedan. Utrymmet för ytterligare miljöbesparingar pÄ de enskilda fastigheterna minskar dock i takt med att byggnaderna blir allt mer energisnÄla, vilket leder till att de största miljövinsterna finns att hÀmta i energin som tillförs fastigheten.För att kunna erbjuda sina kunder garanterat grön energi undersöker Skanska nu möjligheterna för gemensamt Àgd energiproduktion för el via vindkraft och vÀrme via solfÄngare som ansluts till den befintliga infrastrukturen. PÄ det sÀttet kan man uppnÄ större volymer, minska energiförluster och fÄ en mer rationell energiproduktion med stordriftsfördelar jÀmfört med fastighetsspecifika energilösningar sÄ som exempelvis bergvÀrme.Skanska tÀnker sig att dessa anlÀggningar pÄ ett eller annat sÀtt lÄngsiktigt ska vara bundna till de fastigheter som Àr anslutna till anlÀggningen. Det har dock efter granskning av gÀllande fastighetsrÀttslig lagstiftning samt efter intervjuer med sakkunniga, visat sig att denna koppling skulle vara svÄr att Ästadkomma rent fastighetsrÀttsligt.

Det pÄgÄr stÀndigt förÀndringar i samhÀllsstrukturen som fÄr effekter pÄ mÄnga olika nivÄer. Det har skett en övergÄng frÄn jordbrukssamhÀlle till industrisamhÀlle och till kunskapssamhÀlle. Industriarbetarnas andel av befolkningen minskar till förmÄn för kunskaps- och servicebaserad verksamhet. Parallellt med denna utveckling har industrin lÀmnat efter sig stora landsarealer som Àr vÀlförsedd med infrastruktur. PÄ mÄnga platser runt om Àr det idag vanligt att mark i staden blir tillgÀnglig pÄ grund av industrins strukturomvandlingar.

Detta examensarbete utreder lönsamheten i en systemlösning för termiskt akviferenergilager tillsammans med ny VVS-teknisk lösning i fastigheterna kv HĂ€stskon 9 och 12 vid en föreslagen framtida helrenovering. Dessutom utreds förutsĂ€ttningar för miljöklassning i energi- och miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad avseende energianvĂ€ndning, dagsljuskomfort, solvĂ€rmelast och termisk komfort för om- och tillbyggnadsförslaget med mĂ„lsĂ€ttning pĂ„ nivĂ„ GULD.Genom att utnyttja akviferen under fastigheterna kvarteret HĂ€stskon 9 och 12 idag kan man Ă„stadkomma mycket lĂ„g energianvĂ€ndning med en sĂ€songsenergiverkningsgrad via kylmaskiner för vĂ€rme- och kylaförsörjning pĂ„ 5,6. En LCC-kalkyl visar att det finns en energikostnadsbesparing för fastighetsĂ€garen Vasakronan omkring 3,65 MSEK per Ă„r jĂ€mfört med dagens situation om den beskrivna akviferlösningen anvĂ€nds. Det ger en Ă„terbetalningstid om cirka 4,5 Ă„r pĂ„ investeringen som mĂ„ste göras. Energiklassning i Miljöbyggnadssystemet för befintliga fastigheter Ă€r troligtvis möjlig utan andra Ă„tgĂ€rder Ă€n akviferlagersystemet, men dĂ„ med BRONS eller möjligtvis SILVER nivĂ„.Vid ett framtida om- och tillbyggnadsförslag fĂ„r fastighetsĂ€garen cirka 13 000 mÂČ ytterligare uthyrbar lokalyta för handelslokaler och kontor.

En förvaltningsfastighet har i syfte att generera hyresinkomster eller en vĂ€rdestegring. År 2005 implementerades standarden IAS 40 som behandlar förvaltningsfastigheter, vilket bidrog till möjligheten att vĂ€rdera förvaltningsfastigheterna till verkligt vĂ€rde i koncernredo-visningen. Fokus i den hĂ€r studien ligger pĂ„ IAS 40 och de vĂ€rderingsmetoder och upplys-ningar som framkommer i standarden. IAS 40 Ă€r en konvergerad standard som ges ut av IASB för att skapa större jĂ€mförbarhet mellan redovisningen och vĂ€rderingen i de europeiska lĂ€nderna och övriga vĂ€rlden.Studien syftar till att undersöka hur fastighetsförvaltningsbolagen noterade pĂ„ NASDAQ OMX Stockholm redovisar och vĂ€rderar förvaltningsfastigheter i koncernens finansiella rapport under Ă„ren 2007-2011. Studien syftar Ă€ven till att undersöka om upplysningskraven i IAS 40 p.

Det Àr inte alltid lÀtt att förstÄ varför ett företag presterat som de gjort genom att endast lÀsa igenom Ärsredovisningar. UtÄt skryter oftast företag med strukturerade arbetsmodeller men sÀllan Àr det hela sanningen. För att bilda sig en komplett uppfattning om ett företags affÀrsmodell och framgÄngsfaktorer krÀvs det djupare analys. En affÀrsmodell Àr ett företags DNA som sÀtter fingret pÄ exakt vad konceptet bakom företagets mÄl och vision Àr. Det Àr en karta pÄ hur ett företag tÀnkt bedriva en verksamhet och pÄ vilka grunder.

Som en följd av Stockholms stads satsning mot att bli en fossilbrÀnslefri stad senast Är 2050 har Norra DjurgÄrdsstaden utvecklats som ett miljöprofilomrÄde. Detta innebÀr att omrÄdet ska bli en vÀrldsledande stadsdel inom miljöutveckling. En del i denna utveckling omfattar att fastigheterna i Norra DjurgÄrdsstaden ska minimera sin energianvÀndning och till viss del Àven bli sjÀlvförsörjande av elektricitet. Fastigheternas tak ska optimeras för solceller gÀllande orientering, lutning och storlek. Denna rapport omfattar en fallstudie dÀr de fem fastigheter som Àr belÀgna i kvarter Hornslandet i Norra DjurgÄrdsstadens byggetapp Norra 2 undersöks och utvÀrderas.Syftet med rapporten Àr att undersöka möjligheterna för en implementering av solceller pÄ fastigheterna i kvarter Hornslandet samt utvÀrdera hur lönsamt det skulle vara för fastigheternas byggherre, Stockholmshem, att fastigheterna Àr delvis sjÀlvförsörjande.

I ett alltmer internationaliserat samhÀlle Àr det inte ovanligt att bolag anvÀnder sig av grÀnsöverskridande transaktioner i syfte att Ästadkomma sÄ skattemÀssigt fördelaktiga resultat som möjligt. Skatteverket har under senare tid uppmÀrksammat ett förfarande dÀr svenska fastighetsbolag inför en avyttring av en fastighet förpackar denna i ett svenskt handelsbolag som dÀrefter sÀljs i sin helhet. Handelsbolaget Àgs genom utlÀndska dotterbolag placerade i lÀnder dÀr kapitalvinster vid försÀljning av handelsbolagsandelar Àr skattebefriade. UpplÀgget betecknas vanligtvis som ?handelsbolagslösningen? eller ?Pandoras ask?.

Sverige har ett för vÀrlden unikt pensionssystem i det att systemet tar hÀnsyn till den ekonomiska och demografiska utvecklingen samt att det i systemets konstruktion finns ett pensionsreservsystem med fyra separata fonder, AP-fonder. Dessa fyra fonder som Àven gÄr under benÀmningen buffertfonder har en viktig funktion att fylla nÀr det gÀller den lÄngsiktiga finansieringen och i sin roll att fungera som buffert i tider av stora pÄfrestningar för pensionssystemet. Denna studie undersöker och analyserar 1-4 AP-fondernas uttalade strategi om att diversifiera sina totalportföljer i syfte att fÄ en mer robust portfölj som bÀttre kan tÄla finansiella pÄfrestningar. En del i AP-fondernas strategi för att uppnÄ diversifieringsfördelar Àr att lÄta sina fastighetsportföljer vÀxa och ta en större andel av totalportföljen. Studien undersöker vilka konsekvenserna har blivit för fastighetsportföljernas andel av totalportföljen till följd av den uttalade diversifieringsstrategin samt hur utfallet har varit för dessa fastighetsportföljer under 2003-2012.

SAMMANFATTNINGUnder de senaste Ären har tjÀnstekvalitet blivit allt viktigare för kunder. Positivt bekrÀftad kvalitet dÀr förvÀntningarna i viss mÄn övertrÀffas, kan göra att kunderna Àr mer intresserade av att bevara relationen med tjÀnsteföretag. Detta resulterar till att kunder talar vÀl om företaget. En framgÄngsrik organisation försÀkrar att varje medarbetare Àr delaktig i arbetet med att förbÀttra kvalitet. Denna uppsats Àr en undersökning pÄ hur ledningen pÄ HSB Centrala VÀrmland i Karlstad ser pÄ tjÀnstekvalitet.

VÀrdet av det svenska fastighetsbestÄndet utgör tvÄ tredjedelar av den svenska nationalförmögenheten och det kommersiella fastighetsbestÄndet kan vÀrderas till cirka 3 200 miljarder kronor. En av de viktigaste yrkesrollerna för en fungerande kommersiell fastighetsmarknad Àr i sin tur fastighetsförvaltaren. Detta medförde att Aff ? Forum för förvaltning och service under slutet av 2010 införde en auktorisation för fastighetsförvaltare. Det huvudsakliga syftet med uppsatsen Àr att undersöka var auktorisationen befinner sig i dagslÀget samt hur framtiden för auktorisationen ser ut och vilka ÄtgÀrder som Aff behöver göra. Vidare syftar uppsatsen till att undersöka efterfrÄgan och behovet av auktorisationen hos olika aktörer.

SammanfattningSyftet med den hÀr studien Àr att klarlÀgga de likheter och skillnader som finns mellan boendeformerna bostadsrÀtt, hyresrÀtt och ÀgarlÀgenhet. Tanken Àr att studien ska kunna tjÀna som grund för att göra en bedömning av vilken av boendeformerna i flerfamiljshus som Àr lÀmpligast utifrÄn olika situationer. Efter en historisk tillbakablick över regleringen pÄ bostadsmarknaden granskas gÀllande rÀtt för de tre boendeformerna i varsitt kapitel. Först i varje kapitel tas den för respektive boendeform viktigaste lagstiftningen upp. NÀr det gÀller bostadsrÀtter Äterfinns den viktigaste lagstiftningen i bostadsrÀttslagen (1991:614) och i lag (1987:667) om ekonomiska föreningar. För hyresrÀtter Äterfinns de viktigaste reglerna i hyreslagen (12 kap Jordabalken, 1970:994).