Söderhamns kommun, belägen på Sveriges östkust, är upplåtare av bostadsarrenden med anknytning till Söderhamns skärgård. Avgifterna för bostadsarrendena har inte följt den prisutveckling som skett på Fastighetsmarknaden de senaste åren därför var syftet med detta arbete att beskriva och analysera en marknadsanpassad arrendeavgiftsnivå samt en marknadsanpassad prissättning vid friköp av arrendetomter som ägs av kommunen. En skälig avkastning på mark som utarrenderas ansågs vara 3 ? 4 %. Målsättningen var att ta fram förslag på prissättning av bostadsarrende som Söderhamns kommun skulle kunna använda sig av.I denna rapport har kvantitativa metoder använts, den första var att beräkna ett simulerat markvärde för bostadsarrendena och utifrån det erhålla en årlig arrendeavgift.

Under de senaste tio åren har ett nytt segment öppnats på Fastighetsmarknaden,nämligen marknaden för samhällsfastigheter. Politiska beslut från tidigt 90-tal hargjort det möjligt för privata aktörer att etablera friskolor och äldreboenden.Reformerna har möjliggjort att även investera i verksamheternas lokaler. Vid dessaförvärv brukar ett relativt långt hyreskontrakt medfölja och det finns ett starktsamband mellan den förhandlade hyran och försäljningspriset. När förvärvet ärgenomfört och kontraktet sedan löper ut kan det bli problematiskt att avgöra vilkennivå den nya hyran bör ligga på.Hyresgästens betalningsförmåga är en central del i analyserna i denna uppsats.Uträkningen av kommunens så kallade skolpeng respektive omsorgspeng kartläggsför att dra slutsatser om vilka marginaler respektive part har att förhålla sig till och hurdet påverkar den förväntade hyran.I denna uppsats diskuterar vi också huruvida hyressättningen av samhällsfastigheterkan återkopplas till olika kombinationer av hyresrelationer. Incitament till att ta ut enviss hyra kan variera beroende på fastighetsägarens syfte med innehavet.

Arbetet handlar om strategisk fastighetsförvaltning med fokus på underhållsplanering i Stockholms Hamns fastighetsbestånd i Frihamnen. Fastighetsföretagandet analyseras med hjälp av en modell framtagen av Sveriges kommuner och landsting. Modellen är utformade som en punktlista där brister eller fördelar med fallstudiens egna system för underhållsplanering framkommer.Inledningsvis beskrivs fastighetsförvaltarens roll, dels i fråga hur arbetet har förändrats över tid men även vikten av att underhålla fastigheter för att undvika höga framtida kostnader.En förklaring ges till fastigheter där verksamheten styr lokalanvändningen och en insyn i offentligt fastighetsföretagande där stat, kommun och landsting är en av de största aktörerna på Fastighetsmarknaden i Sverige. Lagen om offentlig upphandling beskrivs där syftet att främja konkurrens alltför ofta istället blir konkurrensbegränsande vid planering och beställning av entreprenader hos Stockholms Hamn.Arbetets fallstudie och applicering av modellen utgår från Stockholms Hamn fastighetsbestånd och tre stycken fastigheter plockas ut ur beståndet för att representera varsin fastighets typ. Magasin 2 är kärnfastigheten, Magasin 6 är en osäker fastighet som ej har något att göra med kärnverksamheten och Hus P är en övrig fastighet som på sikt skall rivas.Modellen tittar närmare, för respektive fastighet, på verksamhetsplanering och underhållsplanering, respektive fastigheters förutsättningar, funktion och framtid och vilka avtal som kontrollerar ansvarsområdena mellan hyresgäst och hyresvärd avseende underhållet.Jag kommer fram till att Stockholms Hamn är ett välskött företag med större potential än vad de idag utnyttjar.

Syfte: Inom fastighetsbranschen finns det ungefär 100 000 yrkesverksamma. Denna bransch står inom de närmaste åren för stora pensionsavgångar. En av de yrkeskategorier som kommer att påverkas är fastighetsvärderare. I dagsläget finns det ungefär 600 yrkesverksamma fastighetsvärderare. Genom ett antal offentliga aktörer som är verksamma inom Fastighetsmarknaden, vill vi belysa frågan om de anser att det råder brist på fastighetsvärderare.

På Sveriges fastighetsmarknad har man de senaste åren kunnat urskilja ett allt högre fokus påmiljön från dess aktörer. Miljödebatten i Sverige har snabbt fått fäste och allt fler företag förstårvärdet av att fokusera på sådana frågor.Att utvecklingen fortsätter att gå framåt är viktigt då fastigheter och dess tillhörande byggnaderstår för nästan en tredjedel av världens utsläpp av växthusgaser och bara byggandet och driftenstår för cirka fyrtio procent av den globala förbrukningen av råvaror och energi. Prioritering avmiljöfrågor blir således viktiga vid fastighetsförvaltande och nyproduktion.Tidigare forskning visar att det finns en mängd incitament för att bygga och förvalta grönt. Ävenhyresgästerna har incitament för att hyra gröna lokaler. Vidare visar internationella studier att detinte alltid krävs stora åtgärder för att uppnå bra resultat vad gäller fastigheters energiförbrukningoch hållbarhet över tid.

Under de senaste tio åren har ett nytt segment öppnats på Fastighetsmarknaden,nämligen marknaden för samhällsfastigheter. Politiska beslut från tidigt 90-tal hargjort det möjligt för privata aktörer att etablera friskolor och äldreboenden.Reformerna har möjliggjort att även investera i verksamheternas lokaler. Vid dessaförvärv brukar ett relativt långt hyreskontrakt medfölja och det finns ett starktsamband mellan den förhandlade hyran och försäljningspriset. När förvärvet ärgenomfört och kontraktet sedan löper ut kan det bli problematiskt att avgöra vilkennivå den nya hyran bör ligga på.Hyresgästens betalningsförmåga är en central del i analyserna i denna uppsats.Uträkningen av kommunens så kallade skolpeng respektive omsorgspeng kartläggsför att dra slutsatser om vilka marginaler respektive part har att förhålla sig till och hurdet påverkar den förväntade hyran.I denna uppsats diskuterar vi också huruvida hyressättningen av samhällsfastigheterkan återkopplas till olika kombinationer av hyresrelationer. Incitament till att ta ut enviss hyra kan variera beroende på fastighetsägarens syfte med innehavet.

Syftet med examensarbetet är att undersöka hur värdering av marknadsvärden för fastigheter inom stadsomvandlingsområdet ska utföras enligt ersättningsbestämmelserna i expropriationslagen. Först utfördes en litteraturstudie som undersökte hur ersättning vid expropriation skulle bestämmas. Ersättningen skulle utgöra ett opåverkat marknadsvärde plus 25 procent samt övrig skada. Med opåverkat menas att de inte är påverkat av exproprationsändamålet. Om tillräckligt med genomförda köp fanns att tillgå var ortsprismetoden den mest lämpade metoden för värdering av småhusfastigheter.

En stor del av fastighetskrediterna på den svenska Fastighetsmarknaden kommer under de närmsta åren att refinansieras. Detta i kombination med striktare kapital- och likviditetskrav samt riskkontroll, innebär att fastighetsinvesterare kommer att söka sig till kapitalmarknaden för alternativa finansieringskällor. Detta öppnar upp för värdepapperisering av fastigheters hyresflöden som ett intressant finansieringsalternativ. Värdepapperisering är ett förfarande som innebär att relativt homogena tillgångar eller fordringar med förutsägbara betalningsflöden överlåtes till ett Special Purpose Vehicle (SPV) vars enda uppgift är att äga tillgångarna eller fordringarna. Förvärvet finansieras genom att SPV:n emitterar obligationer eller andra lätt omsättningsbara värdepapper som placeras hos investerare.

Ägarlägenheter infördes som en bostadsform i Sverige under 2009. Införandet av ägarlägenheter har diskuterats under många år men upplåtelseformen har tidigare avvisats främst då riksdagen ansåg att ägarlägenheten var allt för lik bostadsrätten. Ägarlägenheten är fast egendom som gör det möjligt att äga, upplåta, pantsätta och överlåta utan restriktioner.Värderingsmetoderna som berörs i arbetet är framförallt ortsprismetod och avkastningskalkylbaserade metoder. Ortsprismetoden tillämpas genom jämförelse av liknande objekt analyseras, för att sedan uppskatta ett marknadsvärde på fastigheten. Avkastningskalkylbaserade metoder innebär att framtida kassaflöden nuvärdesberäknas och resultatet utgör fastighetens marknadsvärde eller individuella avkastningsvärde.

För de flesta människor är deras bostadstransaktioner de största transaktioner de är delaktiga i. För att genomföra denna process krävs förhandlings-, juridiska-, ekonomiska- och tekniska kunskaper inom den specifika Fastighetsmarknaden. Köparen och säljaren behöver därav ofta anlita externa experter för att stödja dem i deras mellanhavanden. Hur de ekonomiska intressena bevakas i denna process skiljer sig både inom och mellan de internationella fastighetsmarknaderna. Det svenska systemet, där en mäklare representerar både köpare och säljare, är internationellt sätt mycket ovanligt.

Hösten 2008 uppstod en stor oro på den amerikanska fastighatsmarknaden, det som en följd av kraftigt sjunkande fastighetspriser tillsammans med dålig säkerhetshantering. Då banker har ett nära samarbete med varandra, såväl nationellt som internationellt bidrog det till att finanskrisen blev ett globalt problem på den finansiella marknaden. Den finansiella krisen spred sig mellan världens länder och nådde Sverige senare under hösten 2008. I Sverige har den kommersiella Fastighetsmarknaden främst påverkats i form av färre transaktioner, det på grund av den då rådande likviditetsbristen.Vi har i vår uppsats undersökt hur finanskrisen hittills har påverkat svenska långivare att finansiera lån till kommersiella fastighetsaffärer, vi har även undersökt eventuella förändringar gällande refinansiering av befintliga krediter inom fastighetsbolag. Då Sverige drabbades av en stor fastighetskris i början av 1990-talet ska vi även undersöka vad de svenska låneinstituten har gjort för att inte hamna i samma situation igen.

I samband med den globala finanskrisen bröt också en fastighetskris ut i Spanien med förödande konsekvenser för den spanska ekonomin. Spanien är unikt i och med att bygg- och fastighetssektorn haft en så central roll i landets starka ekonomiska utveckling det senaste decenniet. Priserna på bostäder har haft en stabil och väldigt kraftig uppgång till följd av en rad faktorer som förklaras närmare i uppsatsen.Dessa faktorer kan förklara en stor del av prisstegringen, men denna har inte varit befogad i sin fulla skala då det finns bevis för att det skapades en prisbubbla på Fastighetsmarknaden under början av 2000-talet. Prisbubblan sprack till slut vid årsskiftet 2007/2008 och sedan dess har fastighetspriserna sakta sjunkit. Till följd av de strukturella bristerna i den spanska ekonomin och det stora beroendet av byggsektorn finner man sig idag i en oroväckande situation där 5 miljoner personer är arbetslösa och ca 1,5 miljoner nya bostäder står tomma.Under den spanska ekonomins expansiva år byggdes det i ett väldigt högt tempo och bostadsbeståndet utökades med 5 miljoner nya bostäder på bara några år.

Sammanfattning___________________________________________________________________________Titel: Fastighetsbolagens internationaliseringFörfattare: Anna Bobjer och Jennie ThorslundFakultet: Fakulteten för ekonomi, kommunikation och ITHandledare: Tommy Bood___________________________________________________________________________Uppsatsen fokuserar på sju stycken frågeställningar som vi fört en diskussion runt med fem svenska fastighetsbolag. Undersökningen begränsas till det indirekta ägandet av utländska investerare inom svenska fastighetsbolag. Som utgångspunkt kontaktade vi 10 av de stora svenska fasighetsbolagen vilket resulterade i intervjuer med 5 st fastighetsbolag. Dessa är Klövern, Lundbergs, Balder, Kungsleden och Fabege.Frågan vi ställt oss i vår problemformulering är huruvida ett ökat utländskt ägande kan, eller kanske redan har, påverka de svenska fastighetsbolagen och vad kan det kan komma att ha för inverkan på verksamheten. Vi vill vidare ta reda på hur dagens fastighetsbolag ser på dessa investerare.Fastigheter är ett unikt tillgångsslag men har inte samma effektiva prissättning och likviditet som aktier och obligationer.

Genom tiderna och främst under det senaste århundradet har det uppstått bank-, finans- ochfastighetskriser, ofta relaterade till varandra. I dagens globala värld med sammanlänkade ekonomierär risken stor att en kris som uppstår i ett land fortplantar sig och drabbar andra länder, dock såkan samma kris påverka olika länder olika mycket. En intressant frågeställning är vilka faktorersom påverkar fastighetspriserna under dessa kriser, samt hur och vad som gör attpriserna återhämtar sig efter en kris. Denna uppsats studerar fastighets- och finanskriser med fokuspå Sverige och Spanien.Sverige genomgick en stor kris på 90-talet där fastighetspriserna rasade. Under samma tidsperiodökade bestånd, samt priser av fastigheter i Spanien.

Stockholms län är en expansiv region vars befolkning har vuxit kraftigt de senaste årtiondena och kommer enligt prognoser att fortsätta växa under en överskådlig framtid. Inflyttningen har inneburit att en redan hög efterfrågan på hyresrätter har blivit ännu högre. Trots en hög efterfrågan så är utbudet på hyresrätter trögrörligt och har inte hunnit i kapp. Detta har resulterat i att det råder bostadsbrist i stort sett i hela regionen.Det pågår ständigt en debatt bland experter, politiker och aktörer på Fastighetsmarknaden om vad som kan göras för att åtgärda bristen på hyresrätter i regionen.En orsak till det låga byggandet av hyresrätter är att privata aktörer oftast betraktar den som en olönsam investering jämfört med bostadsrätten. Detta har hämmat byggandet enligt flera experter.