Bakgrund: Hur tillgÄngar skall vÀrderas har alltid varit en av redovisningens stora frÄgor. Svensk redovisning, som lÀnge varit starkt influerad av tysk redovisning, har under decennier haft försiktighetsprincipen som ledstjÀrna och tillgÄngar har hellre vÀrderats för lÄgt Àn för högt. PÄ senare tid har redovisningens syfte dock skiftat en aning i karaktÀr. NÀr IASBs internationella regelverk trÀdde i kraft 2005 vÀrderas förvaltningsfastigheter till verkligt vÀrde. Orealiserade vÀrdeförÀndringar pÄverkar resultatet och Àr sÄledes av stor betydelse.

PROBLEMBAKGRUNDKungsleden Ă€r ett fastighetsbolag som ser avkastning som viktigare Ă€n fastighetens kategori och geografiska lĂ€ge, mĂ„let Ă€r att kontinuerligt höja portföljens riskjusterade avkastning. Verksamheten omfattar bĂ„de fastighetshandel och fastighetsförvaltning. NĂ€rmare hĂ€lften av bolagets tillgĂ„ngar finns i den publika sektorn och lika mycket i kommersiella fastigheter.SYFTESyftet Ă€r att studera Kungsledens utveckling frĂ„n bolagets bildande tills idag. Vi skall Ă€ven försöka svara pĂ„ varför bolaget satsar sĂ„ mycket pĂ„ publika fastigheter och hur de har lyckats skapa lĂ„ngsiktigt hög avkastning till sina aktieĂ€gare.AVGRÄNSNINGARVi har valt att avgrĂ€nsa oss till att endast analysera Ă„rsredovisningarna för Kungsleden frĂ„n dess att bolaget börsintroducerades 1999 till den senaste Ă„rsredovisningen 2006.METODVi har valt att göra en kvantitativ analys och har anvĂ€nt oss enbart av sekundĂ€rdata i form av artiklar, böcker och Ă„rsredovisningar i vĂ„r undersökning av Kungsleden.SLUTSATSERVĂ„ra slutsatser Ă€r att det som driver Kungsledens verksamhet framĂ„t Ă€r subjektet det vill sĂ€ga de anstĂ€llda och Kungsleden har lyckats vĂ€l med att förmedla sina vĂ€rderingar och sin affĂ€rskultur till dem. Vi tycker att det Ă€r viktigt att Kungsleden Ă€ven i framtiden fokuserar pĂ„ att rekrytera rĂ€tt mĂ€nniskor till sin organisation som Ă€r flexibla och förĂ€ndringsbenĂ€gna dĂ„ detta Ă€r en förutsĂ€ttning för att snabba beslut skall kunna fattas.

Fastighetsfonder som Àgarform och investeringalternativ Àr vÀletablerat internationellt sett, men Àr ett relativt nytt fenomen i Sverige. Fonderna Àr onoterade fastighetsbolag dÀr investerarna blir delÀgare i fonden. Den första fastighetsfonden lanserades av NIAM Är 2000, och efter detta har det skett en stor utveckling. Framförallt Àr det slutna fastighetsfonder med en opportunistisk investeringsstrategi som agerar pÄ den svenska marknaden, och Àr den typ som huvudsakligen kommer belysas i denna studie.Rapporten syftar till att ge en övergripande bild av hur fastighetsförvaltningen gÄr till inom de svenska fastighetsfonderna, nÄgot som tidigare inte har studerats nÀrmre. Studien fokuserar primÀrt pÄ tre huvudsakliga delar: egen regi kontra entreprenad, lÄngsiktighet och miljö samt fastighetsfondernas relation till investerare och hyresgÀster.För att kunna ta fram den generella uppfattningen hos aktörna i fastighetsbranschen genomfördes en enkÀtundersökning samt intervjuer.

Syftet med detta arbete Àr att faststÀlla hur Stockholms Stad arbetar för att minimera riskerna med kemikalier i byggmaterial idag. En rekommendation skall Àven ges för hur staden skall kunna utveckla detta arbete.En litteraturstudie har genomförts liksom intervjuer med berörda aktörer.Det pÄgÄr ett aktivt arbete inom Stockholms Stad med att begrÀnsa anvÀndandet av kemikalier i byggmaterial. Bland annat stÀlls krav dÄ staden upplÄter eller sÀljer mark för byggande.I dagslÀget hÀnvisar staden i sina krav till sex olika branschsystems kriterier för kemikalier i byggmaterial. Att referera till alla dessa system medför en viss otydlighet kring vilka krav som gÀller, eftersom de alla har olika kriterier.Stadens egna fastighetsbolag anvÀnder ett av dessa system; Byggvarubedömningen och deltar aktivt för att utveckla denna databas. Stadens möjlighet att pÄverka som myndighetsutövare Àr Ànnu inte fullt utnyttjad.

?Det finns idag dubbelt sÄ mÄnga konstnÀrer Àn tidigare? , vilket enligt Dan Wolgers sÀkerligen har pÄverkat den mer liberala synen pÄ företagande och marknadskommunikation bland den yngre generationen konstnÀrer. Att det Àr ett annat klimat Àn tidigare Àr de flesta överens om och frÄgan Àr hur detta klimat har skapat möjligheter eller hinder för konstnÀren att verka i företagsvÀrlden. Uppsatsens fokus ligger pÄ konstnÀrens förmÄga att kommunicera, vilket Àven har visat sig vara den starkaste lÀnken mellan konstnÀr och företagare.Vi har anvÀnt oss av en kvalitativ ansats med intervjuer av bl.a. konstnÀrerna Ernst Billgren och Dan Wolgers för att undersöka hur deras vÀrderingar och erfarenheter överensstÀmmer med det teoretiska fÀltet inom marknadskommunikation och konst.Vi har kunnat utlÀsa ett visst motstÄnd mot dessa företagsekonomiska intressen och det tydliga glappet mellan konst och marknadsföring gör att det uppstÄr ett hinder för konstnÀrer som vill anvÀnda sig av marknadskommunikation.

The commercial real estate market makes up a large part of Sweden's property portfolio, as well as other open, free markets in the real estate market it is regulated by supply and demand. There are several factors that affect the supply and demand in the commercial real estate market, for instance the price, type of real estate and the condition of the real estate. In order to achieve success in the commercial real estate market it requires that real estate agents have a certain expertise and flexibility in their thinking to adapt commercial real estates to supply and demand. Active investors on the commercial real estate market are for instance private real estate agents, their knowledge and experience will help increase the value of commercial real estate in the long run. In order to provide the market flexibility in its real estate portfolio, vacancy is a factor that can be used.

Utvecklingen i vÀrlden och Àven i vÄra svenska stÀder gÄr mot att bygga mot allt högre höjder. Linköping Àr inget undantag och PEAB bygger just nu det som ska bli stadens högsta kontorsbyggnad kallad Tornet. Med sina 19 vÄningar kommer den att strÀcka sig ca 65 meter upp i luften, ingen höjd i vÀrldsliga sammanhang, men i Sverige hamnar det pÄ en 21:a plats över landets högsta byggnader. Huset Àr placerat i nÀrheten av centrum och skall fungera som kontor och företagshotell Ät ett av stadens fastighetsbolag. PEABs erfarenhet av att bygga höghus Àr dock begrÀnsad, dÀrför har jag kommit överens med företaget om att undersöka vilka riskerna, men Àven möjligheterna Àr att bygga pÄ höjden.

Hyrköp av fast egendom Àr en relativt ny företeelse pÄ fastighetsmarknaden. Hyrköpet innebÀr att en hyresgÀst trÀffar hyresavtal med ett bostadsbolag som erbjuder en hyrköpsmodell och avtalet kombineras med en optionsrÀtt. OptionsrÀtten innebÀr att hyresgÀsten, ?hyrköparen?, ges en rÀtt att inom optionstiden förvÀrva fastigheten i frÄga.Sedan lÀnge har fastighetsrÀtten i Sverige varit kringgÀrdat av formkrav. Formkravets primÀra syfte har varit att inte belasta köpare och sÀljare mer Àn nödvÀndigt men tvinga parterna till att reglera vissa minimikrav för att ett giltigt fastighetsförvÀrv skall komma till stÄnd.

Beslutsfattande Àr nÄgot som ofta förekommer i företag, inför 2014 mÄste en del aktiebolag ha tagit ett beslut om de ska redovisa enligt K2- eller K3-regelverket. Dessa regler har arbetats fram för att kunna förtydliga, underlÀtta och förbÀttra företags redovisning. I och med dessa nya redovisningsregler blir det viktigt att titta pÄ vilka aspekter som Àr viktiga att beakta och som pÄverkar valet inför implementeringen. Detta har lett oss in pÄ vÄr problemformulering som lyder: Hur vÀljer företag mellan K2 och K3-regelverket? Och dÀr syftet med studien Àr att försöka skapa en större förstÄelse för vilka aspekter det Àr som pÄverkar företag i valet av regelverk.

I takt med den alltmer omfattande globaliseringen har grÀnsöverskridande placeringar i utlÀndska tillgÄngar underlÀttats och blivit en alltmer ökande trend bland vÀrldens investerare. Vid en nÀrmare studie av svenska börsnoterade, privata samt institutionella fastighetsplacerares bolag kan noteras en relativt stark koncentration till den svenska marknaden. Examensarbetet som följer har syftat till att utreda vad det Àr som driver respektive repellerar investerare frÄn investering i utlÀndska marknader. FrÀmst har svenska investerares instÀllning till och aktivitet pÄ utlÀndska marknader med avseende pÄ direktÀgda fastigheter undersökts.En investerares val av portfölj bestÀms av marknadsrelaterade riskkomponenter sÄsom likviditetsperspektivet och skattelÀget, men Àven den personliga utgÄngspunkten, budgeten och det egna investeringsmotivet. Fastighetsinvesterare Àr ytterligare exponerade mot flera unika fastighetsanknutna riskfaktorer och attribut sÄsom den lÄngsamt uppdaterade marknadsinformation och det bestÀmda lÀget, som gör en fastighet kÀnslig för miljö ? och omgivningspÄverkan till följd av politisk instabilitet och omrÄdesspecifika omvÀlvningar.

De svenska fastighetsbolagen har under de senaste Ären haft stora svÀngningar i resultatet. Ett exempel pÄ detta Àr Hufvudstaden som andra kvartalet 2008 gjorde en vinst pÄ 200milj vilket pÄ endast ett kvartal utvecklade sig till en förlust pÄ 630 milj. Tidigare redovisningsregler i Sverige har haft sin grund frÄn försiktighetsprincipen. PÄ senare Är har redovisningsreglerna i Sverige utvecklats sÄ att de skall följa resten av EU och bli mer internationella. Detta harpÄverkat fastighetsbolagen att frÄngÄ anskaffningsvÀrde i balansrÀkningen till att anvÀnda verkligt vÀrde istÀllet.

 Problem: Dagens höga frekvens av grÀnsöverskridande handel krÀver homogena regelverk inom mÄnga olika omrÄden, Àven inom redovisning. I arbetet med att försöka harmonisera medlemslÀndernas redovisningsprinciper beslutade EuroparÄdet att alla börsnoterade företag inom Europeiska Unionen frÄn den 1 januari 2005 skall följa IASB: s regelverk, IAS/IFRS, vid upprÀttandet av koncernredovisningen. Motiven bakom beslutet var att för-söka erhÄlla en ökad transparens av information och att öka jÀmförbarheten mellan företag inom unionen, vilket i sig skulle underlÀtta för investerare och verka för en vÀlfungerande kapitalmarknad. En av skillnaderna med att tillÀmpa IAS/IFRS istÀllet för de svenska reglerna som blir vÀldigt tydlig för fastighetsbolagen Àr att förvaltningsfastigheter ska vÀrderas antingen till verkligt vÀrde enligt IAS 40 alternativt anskaffningsvÀrde minus komponentav-skrivningar. I det svenska regelverket ska redovisning ske till anskaffningsvÀrde minus ackumulerade avskrivningar enligt RR 24.

NÀr IAS 40 infördes den första januari 2005, för börsnoterade bolag, fördes diskussioner i samband med införandet. Diskussionerna handlade om huruvida alla företag skulle redovisa till verkligt vÀrde eller anskaffningsvÀrde och hur rÀttvisande Ärsredovisningarna skulle vara i jÀmförelse med tidigare. Om företag tillÀmpar olika varianter av vÀrderingsalternativ, kan inte harmonisering av redovisning ske. Uppsatsens undersökningsfrÄgor Àr: ? Vilka problem har fastighetsbolagen upplevt vid införandet av standarden IAS 40? ? Vad för pÄverkan har anvÀndningen av verkligt vÀrde haft pÄ fastighetsförvaltnings eget kapital och vinst? ? VÀrderas bolaget internt eller externt av kvalificerade fastighetsvÀrderare vad gÀller deras fastighetsbestÄnd? ? Hur uppfattar fastighetsbolagen harmonisering av redovisningsprinciper? Syftet med uppsatsen Àr att redogöra för vad övergÄngen frÄn RR 24 till IAS 40 har inneburit för fastighetsbolagen och deras vÀrdering av förvaltningsfastigheter.

I ett alltmer internationaliserat samhÀlle Àr det inte ovanligt att bolag anvÀnder sig av grÀnsöverskridande transaktioner i syfte att Ästadkomma sÄ skattemÀssigt fördelaktiga resultat som möjligt. Skatteverket har under senare tid uppmÀrksammat ett förfarande dÀr svenska fastighetsbolag inför en avyttring av en fastighet förpackar denna i ett svenskt handelsbolag som dÀrefter sÀljs i sin helhet. Handelsbolaget Àgs genom utlÀndska dotterbolag placerade i lÀnder dÀr kapitalvinster vid försÀljning av handelsbolagsandelar Àr skattebefriade. UpplÀgget betecknas vanligtvis som ?handelsbolagslösningen? eller ?Pandoras ask?.

Inom den svenska byggbranschen arbetar bestÀllare, brukare och entreprenör traditionellt sett skilda Ät i klassiska general- eller totalentreprenader. En viss misstro till varandras tillförlitlighet har varit ett faktum som inte gÄtt att förneka. Under det senaste decenniet har en arbetsform byggd pÄ samarbete kallad strategisk partnering utvecklats. Strategisk Partnering Àr en arbetsform dÀr samtliga aktörer Àr delaktiga i flera projekt och arbetar som Projektet AB. DÄ det i strategisk partnering skrivs kontrakt över flera Är ingÄr alla aktörer i ett lÀngre samarbete dÀr allas del i kedjan Àr lika viktig.