Ett fastighetsföretags syn på konkurrens, energi och
Greenbuilding
en fallstudie vid Galären i Luleå AB
Under 1990-talet var det många fastighetsföretag som gick i konkurs med anledning av den så kallade fastighetskrisen. År 2009 var det flera som anade en ny fastighetskris, men de stora konkurserna uteblev. Möjligtvis var fastighetsföretagen mer konkurrenskraftiga och därmed undveks en kris. Dock har de studier som genomförts under perioden 1995-2008 riktat sig mot de stora internationella investerarna och investeringsfonderna men fåtalet studier riktade in sig mot de regionala fastighetsföretagen. Hur konkurrerar de och i sin tur hur skapar dessa företag konkurrenskraft. Därigenom var syftet med denna studie att beskriva hur ett regionalt fastighetsföretag inom fastighetsmarknaden konkurrerar för att uppnå konkurrenskraft. Samt studera hur dess ledningsgrupp uppfattar de konkurrerande kriterierna inom kontor- och handelsfastighetsbranschen och i sin tur undersöka om en Greenbuilding certifiering påverkar dessa urvalskriterier. Vidare har studien även studerat hur företagets ledningsgrupp ser på Greenbuilding och efterfrågan kring energibesparande åtgärder. Studien har genomförts som en fallstudie vid ett fastighetsföretag som har lyckats mycket bra sedan 1990-talets fastighetskris. För att svara på studiens syfte genomfördes kvalitativa intervjuer med företagets ledningsgrupp som sedermera har analyserats genom studiens teoretiska referensram. Studien har funnit att det studerade fastighetsföretagets strategier endast var att inneha centralt belägna fastigheter där de kunnat vidareförädla dessa till en högre direktavkastning. Inom organisationen skapas det största värdet genom dess projekteringsavdelning. De faktorer som de organisatoriskt såg som starkare än sina konkurrenter var de politiska kontakterna och företagets varumärke. Studien har ytterligare funnit att de faktorer som det studerade fastighetsföretaget såg som ordervinnare när de konkurrerar om hyresgäster inom kontor och handel är fastighetens Läge, Hyresnivå, Standard, Arkitektur och hyresgästens relation till hyresvärden. Vidare har studien funnit att Flexibilitet, Grundstandard och företagets Storlek samt Soliditet är viktiga i form av kvalificerande kriterier. Inom fastighetsmarknaden konkurrerar de inte med dessa utan de ses mer som kvalificerare bland större hyresgäster för att bli tillfrågade vid ett kontrakt förfarande. Om en Greenbuilding certifiering påverkar dessa kriterier kunde ej studien påvisa då hyresgäster inte haft så aktiva val tidigare. Dock ansåg det studerade fastighetsföretaget att hyresgästen kunde acceptera en lite högre hyra om de stod för den egna driften genom att den totala hyran för hyresgästen var oförändrad. Vidare kunde en trend tydas att kontorshyresgäster kunde tänka sig ett lite sämre läge om de samtidigt kunde göra något gott för miljö och använda byggnadens energiprestanda i deras egen marknadsföring. Vidare ansåg fastighetsföretaget att deras handelshyresgäster alltid prioriterade läget i första hand och de var oföränderligt om byggnaden var energieffektivare eller ej. De resultat som studien har funnit vad gällde strategi och organisation kan anses som företags- och situationsspecifika. Därmed går det inte att dra några generella slutsatser utifrån dessa. Dock kan de akademiska bidrag gällande de urvalskriterier som vinner eller kvalificerar sig i form av nya hyreskontrakt, samt de resultat som har framkommit gällande Greenbuilding tillsammans med övriga fallstudier generera generella slutsatser.