Marknaden för så kallade ?High Yield Bonds? ? högavkastande Obligationer ? har under det senaste årtiondet genomgått en remarkabel utveckling, särskilt i Europa. Ett ökat antal ?non-investment grade?-företag söker strategiskt att emittera dessa Obligationer för att finansiera sina verksamheter, vare sig detrör sig om upprätthållandet av betalningsströmmar till leverantörer, anställda eller andra intressenter; kapitalanskaffning; företagsförvärv; refinansiering av lån; eller andra företagsrelaterade aktiviteter. Trots denna utveckling är marknaden för högavkastande Obligationer i Sverige jämförelsevis liten.

När en person tar ett lån för att köpa en fastighet så tar denne ett Bolån. I Sverige har det funnits en fungerande bolånemarknad sedan länge, men år 2004 infördes en ny lag som kom att förändra hur den underliggande säkerheten hos lånen disponeras. Den nya typen av bolån benämndes säkerställda Obligationer, en typ av obligation som skulle vara säkrare för både de som investerar och ger ut obligationen. Eftersom liknande lagstiftning redan fanns i flera andra länder i övriga världen, syftade även lagstiftningen till att underlätta för investerare internationellt. Lagen togs i bruk 2006 då flera av de stora svenska bankerna byta ut sina gamla Obligationer för bolån mot de nya säkerställda Obligationerna, och lagstiftningen ledde följaktligen till en del förändringar på den svenska bolånemarknaden.Utifrån den genomförda studien kan vi konstatera att bolånemarknaden inte genomgått några markanta förändringar, men att lagstiftningen öppnat upp nya dörrar för många potentiella investerare.

Världen står idag inför många miljömässiga utmaningar och kapitalbehovet för attmildra effekterna av klimatförändringarna är stort. För att möta det stora kapitalbehovetmåste de globala finansmarknaderna involveras. Gröna Obligationer är ett nyttfinansiellt instrument vars likvid är ämnad att gå till finansieringen av projekt sombidrar till en minskad klimatpåverkan. Finansieringsformen har växt i popularitet blandsvenska organisationer sedan introduktionen på den svenska marknaden trots att dessaffärsnytta för den utförande enheten inte är övertygande. Syftet med uppsatsen ärdärför att undersöka drivkrafterna bakom emitteringen av gröna Obligationer samt omdessa drivkrafter är tillräckligt starka för att öka investeringarna i klimatrelateradeprojekt och på så sätt bidra till en hållbar utveckling.Baserat på uppsatsens syfte användes en kvalitativ metod vid genomfördet av denempiriska datainsamlingen utifrån emittenternas perspektiv.

I den klassiska litteraturen om avkastningskurvan antas riskpremier vara tidsinvarianta medan modernare jämviktsteorier tillåter risken att variera över tiden. Studien utgår från båda teorierna när korta investeringar i långa Obligationer från Storbritannien analyseras. Vidare analyseras vilken effekt olika löptider har på Obligationernas överavkastning. När vi kontrollerar för direkta löptidseffekter, givet konstant kortränterisk erhålls ett direkt samband som är i paritet med likviditetspreferenshypotesen. När kortränterisken tillåts att ha olika effekter över löptiden är det uppenbart att den dokumenterade löptidspremien är en kompensation för kortränterisken.

Världen står idag inför många miljömässiga utmaningar och kapitalbehovet för attmildra effekterna av klimatförändringarna är stort. För att möta det stora kapitalbehovetmåste de globala finansmarknaderna involveras. Gröna Obligationer är ett nyttfinansiellt instrument vars likvid är ämnad att gå till finansieringen av projekt sombidrar till en minskad klimatpåverkan. Finansieringsformen har växt i popularitet blandsvenska organisationer sedan introduktionen på den svenska marknaden trots att dessaffärsnytta för den utförande enheten inte är övertygande. Syftet med uppsatsen ärdärför att undersöka drivkrafterna bakom emitteringen av gröna Obligationer samt omdessa drivkrafter är tillräckligt starka för att öka investeringarna i klimatrelateradeprojekt och på så sätt bidra till en hållbar utveckling.Baserat på uppsatsens syfte användes en kvalitativ metod vid genomfördet av denempiriska datainsamlingen utifrån emittenternas perspektiv.

Denna rapport ger en bild av vilka olika saker byggherrar i Sverigeanvänder sig av idag för att öka den sociala hållbarheten. De projektsom studerats är Bygga om Dialogen i Malmö, Älvstaden i Göteborg,Vivalla i Örebro och föreningen Byggemenskap.Genom att intervjua en person från varje område studeras likheteroch skillnader i hur man arbetat med den sociala hållbarheten vidbyggnation. I Malmö och Örebro studeras arbetet med att öka densociala hållbarheten vid renoveringsobjekt, hur får de hela områdensom länge haft ett dåligt rykte att bli socialt hållbara där stort fokusligger på att anställa långtidsarbetslösa.I Göteborg och i föreningen Byggemenskap fokuserar man på attföra in den sociala hållbarheten vid nybyggnation och hur vi kan byggahyresrätter som har en lägre hyra än nybyggda lägenheter i dagslägethar..

Det råder en ökad tendens för den svenska småspararen att diversifiera sin aktieportfölj efter eget behag så att andelen Obligationer och aktier tillsammans med utländska värdepapper och derivat kan ge maximal avkastning i förhållande till risk. Ett förekommande problem är dock att hitta rättvisa mått, matematiska och ekonomiska, som visar den korrekta bilden av en tillgångs utveckling i förhållande till marknadsportföljen varpå det krävs en förståelse för hur en tillgång eller en portfölj rör sig rent matematiskt. Utvalda aktier och Obligationer ska avläsas ur måtten kovarians, korrelation, effektivitet och volatilitet och sedan ska resultatet ställas mot att enbart ha analyserat betavärdet för portföljen för att komma fram till lämpliga matematiska uttryck när man analyserar den diversifierade aktie/obligationsportföljen för en person med begränsad finansiell kunskap. Risken med urholkad valuta i utländska aktietransaktioner samt två olika optionsstrategier kommer också att redovisas rent grafiskt i studien för att visa utökade avkastningsmöjligheter..

De senaste årens oro i världsekonomin har medfört en åtstramning hos kreditinstituten. Innan finanskrisen beviljades kredit till generösa villkor men med skärpningar av regelverk, som Basel III, ställs nu högre krav på bankernas kapitaltäckning. Fastighetsbolagen märker av den förändrade situationen och vittnar om att den tidigare nästan obegränsade kapitaltillgången nu inte längre existerar. Det har blivit dyrare att låna pengar från bankerna och därför börjar allt fler söka efter alternativ.I Sverige är banksektorn stark gällande finansiering och marknaden är dominerad av ett fåtal storbanker. Innan krisen 2008 var ett flertal utländska banker aktiva på den svenska marknaden och konkurrensen tvingade ner priserna.

En stor del av fastighetskrediterna på den svenska fastighetsmarknaden kommer under de närmsta åren att refinansieras. Detta i kombination med striktare kapital- och likviditetskrav samt riskkontroll, innebär att fastighetsinvesterare kommer att söka sig till kapitalmarknaden för alternativa finansieringskällor. Detta öppnar upp för värdepapperisering av fastigheters hyresflöden som ett intressant finansieringsalternativ. Värdepapperisering är ett förfarande som innebär att relativt homogena tillgångar eller fordringar med förutsägbara betalningsflöden överlåtes till ett Special Purpose Vehicle (SPV) vars enda uppgift är att äga tillgångarna eller fordringarna. Förvärvet finansieras genom att SPV:n emitterar Obligationer eller andra lätt omsättningsbara värdepapper som placeras hos investerare.

Kreditderivat är ett finansiellt instrument som upplevt en explosiv utveckling på stora finansiella marknader som exempelvis de i USA och England. Dock har denna massiva utveckling, relativt sett, uteblivit på den svenska finansmarknaden. Denna kandidatuppsats syftar till att undersöka vilka faktorer som påverkar användandet av kreditderivat i Sverige. Både positiva och negativa faktorer avhandlas på ett objektivt sätt med relevanta källor av olika slag. Fokus ligger på grundformen av kreditderivat, Credit Default Swaps.

De senaste årens oro i världsekonomin har medfört en åtstramning hos kreditinstituten. Innan finanskrisen beviljades kredit till generösa villkor men med skärpningar av regelverk, som Basel III, ställs nu högre krav på bankernas kapitaltäckning. Fastighetsbolagen märker av den förändrade situationen och vittnar om att den tidigare nästan obegränsade kapitaltillgången nu inte längre existerar. Det har blivit dyrare att låna pengar från bankerna och därför börjar allt fler söka efter alternativ.I Sverige är banksektorn stark gällande finansiering och marknaden är dominerad av ett fåtal storbanker. Innan krisen 2008 var ett flertal utländska banker aktiva på den svenska marknaden och konkurrensen tvingade ner priserna.

Denna uppsats behandlar hur fastighetsbolagens finansiering har utvecklats efter finanskrisen, hur finanskrisen specifikt har påverkat fastighetsbolagens finansieringsverksamhet samt i vilken utsträckning fastighetsbolagen har börjat använda alternativa finansieringssätt i sin verksamhet. Detta ämne är intressant då finanskrisen har haft en stor inverkan på det ekonomiska klimatet världen över vilket också inkluderar de svenska fastighetsbolagen och de svenska bankerna.Uppsatsen kombinerar en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsbolagskapitalstrukturer med en kvalitativ undersökning bestående av ett antal intervjuer medrepresentanter från flera fasighetsbolag och banker.Den kvantitativa undersökningen visar att det skett stora förändringar i fastighetsbolagensfinansiering. Användningen av alternativa finansieringssätt, såsom preferensaktier, Obligationer,MTN- och Certifikatsprogram har blivit vanligare i fastighetsbolagen. En stor anledning till detta är att bankerna i många fall har velat begränsa sin utlåning till fastighetsbolagen samtidigt som kreditmarginalerna har ökat på grund av bland annat högre kapitaltäckningskrav för bankerna.Utvecklingen av fastighetsbolagens finansiering kommer fortsätta framöver och alternativa finansieringssätt kommer i större utsträckning användas som komplement till banklån och stamaktiekapital..

The recent turbulence in the financial markets has contributed to the banks becoming more restrictive to lend to real estate financing. Deleveraging in Europe's banking sector has also contributed to banks reducing their leverage and increasing capital adequacy to meet the new requirements. Loan-to-value ratios in real estate loans have fallen while banks' interest margins have increased, which has made property investors to look for alternative sources of funding in the capital markets. The two most interesting forms of financing for real estate right now is bonds and preferred shares as they fit property companies that generate stable and predictable cash flows. A bond is an interest-bearing debenture certifying that the purchaser has lent money to the company that issued the bond.

Bakgrund: Enligt Svenska Bankföreningen (2012) uppgick den utgivna volymen av aktieindex-Obligationer på den svenska marknaden under 2011 på strax under 42 miljarder SEK. Framför-allt två specifika händelser låg bakom tillkomsten av strukturerade produkter på den svenska marknaden; förskjutningen av ansvaret för sparande från det offentliga till det privata samt avregleringen av de finansiella marknaderna som inleddes redan under 1970-talet (Lindqvist & Malmström, 2010). Privata investerare lockas att investera i strukturerade produkter av den begränsade risken att förlora hela investerade beloppet, samtidigt som man har chansen att vara med på en eventuell positiv utveckling. Bland annat har strukturerade produkterna fått utstå kritik för deras avgifter och kostnader som är svåra för investerare att förstå (Finansin-spektionen, 2012a, s.32 ff.).Syfte: Syftet med denna studie är att ur en placerares perspektiv genomföra en granskning av strukturerade produkters prissättning vid emissionstillfället genom att jämföra produkternas emissionspriser med det teoretiska värdet vi räknar fram för respektive produkt.Genomförande: På grund av den stora bredden av strukturerade produkter, avgränsar vi oss till endast aktieindexObligationerna på den svenska marknaden. Genom att replikera produk-ternas kassaflöden kan vi beräkna respektive produkts teoretiska värde som sedan kan jämfö-ras med produktens emissionspris för att på så sätt undersöka förekomsten av eventuella skill-nader som inte kan hänföras till produkternas arrangörsarvoden.Slutsats: Vår undersökning visar på att det existerar stora skillnader vid emissionstillfället mel-lan det teoretiska värdet som vi har beräknat och de priser som produkterna har emitteras till.

Bakgrund: Traditionellt sett har det svenska sparandet i företagsObligationer varit lågt. På grund av löpande budgetunderskott och en stor statsskuld har statlig upplåning dominerat den svenska obligationsmarknaden i många år. På senare tid har det dock skett en förändring, i takt med ökade budgetöverskott och en reducering av statsskulden har den svenska statens lånebehov minskat. Detta i kombination med fallande marknadsräntor och en låg realränta har bidragit till ett växande intresse för företagsObligationer. Det finns endast ett fåtal tidigare studier av den svenska företagsobligationsmarknaden och inte en enda av dem berör och ifrågasätter rådande marknadsstruktur, en telefonbaserad mäklarmarknad, i någon större omfattning.Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka varför den svenska företagsobligationsmarknaden inte har utvecklats till en fungerande elektronisk auktionsmarknad i likhet med aktiemarknaden och dessutom undersöka vad som skulle krävas för att en sådan marknad skulle kunna uppstå.Avgränsningar: Studien fokuserar på marknaden för svenska företagsObligationer i Sverige.