Sedan införandet av IASB:s redovisningsregler år 2005 har många ändringar skett, då svenska företag skulle börja redovisa enligt den nya redovisningspraxisen. Bland annat värderar man numera vissa tillgångar till verkligt värde. Uppsatsen undersöker tre poster på djupet som alla har påverkats av dessa nya värderingsregler och som numera värderas till verkligt värde. Dessa tre är Pensionsskulder som värderas enligt IAS 19, Finansiella instrument som värderas enligt IAS 39, samt Förvaltningsfastigheter som värderas enligt IAS 40. Då dessa poster av tillgångar och skulder skiljer sig från varandra innebär det att det uppstår olika problem och frågor vid värdering till verkligt värde.Uppsatsens ämne är införandet av verkligt värde och attityden gentemot denna nya värderingsmetod.

Syftet med studien var att undersöka attityden till verkligt värde och hur fastighetsbolag i Västra Götaland skulle gå tillväga vid framtagandet.1 januari 2014 kommer det nya regler för svensk redovisning vid namn K-regelverket.  Det nya regelverket är framtaget av bokföringsnämnden som har influerats av det globala regelverket IFRS. Studien riktade in sig mot större onoterade fastighetsbolag i Sverige, dessa bolag berörs av huvudregelverket K3 som är principbaserat. Regelverket saknar tydliga definitioner och praxis, därför finns det en osäkerhet bland bolagen. Hittills har förvaltningsfastigheter enbart bokförts med anskaffningsvärde, K3 regelverket kräver att fastighetsbolagen även skall redovisa verkliga värdet i not.För att ta reda på vad fastighetsbolagen tyckte, utfördes både en intervju- och enkätundersökning.

År 2005 infördes standarden IAS 40 som ger svenska börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag möjligheten att redovisa sina fastigheter till verkligt värde. Verkligt värde har kritiserats på grund av det bygger på subjektiva bedömningar och det kan leda till en missvisande redovisning som kan få negativa konsekvenser för intressenter. 1 januari 2013 infördes den nya standarden IFRS 13 för att ställa ytterligare upplysningskrav gällande värdering av tillgångar till verkligt värde. Denna studie behandlar hur värdering till verkligt värde påverkar intressenters informationsbehov, deras uppfattning av fastighetsvärdering till verkligt värde och resonemang kring införandet av IFRS 13.Syftet med undersökningen var att förklara för hur olika intressenters behov av redovisningsinformation påverkas vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod använts där djupgående intervjuer genomförts.

I Sverige har vi ett starkt samband mellan redovisning och beskattning. Under de senaste åren har redovisningen förändrats på grund av en ökad internationalisering. Detta har bland annat inneburit att användandet av verkligt värde har ökat vilket även har fått konsekvenser för beskattningen på grund av det nämnda sambandet. Begreppet verkligt värde har till och med införts i skattelagstiftningen, i 18 kap. 18 § IL som säger att om det verkliga värdet är lägre än det skattemässiga får ytterligare avdrag göras utöver det vanliga värdeminskningsavdraget.

Bakgrund:År 2005 infördes en ny rekommendation att förvaltningsfastighetsföretag ska redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar som tidigare. Detta nya sätt att redovisa förändrade mycket i den finansiella rapporten men troligtvis även det ekonomiska arbetet.Syfte:Syftet med denna uppsats är att med hjälp av representanter från några stora förvaltningsfastighetsföretag studera hur företagen ser på att värdera till verkligt värde.Metod:Studien är utförd genom kvalitativa intervjuer med några stora svenska förvaltningsfastighetsföretag som värderar till verkligt värde. Information är även hämtad från deras årsredovisningar och hemsidor.Teori:Presentation av de olika lagar och regler som gäller för fastighetsförvaltningsföretagen samt hur man bör utföra värderingen. Även beskrivning på komplikationer med att värdera till verkligt värde och vad som kan tänkas ha förändrats.Empiri:De intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i en kortare beskrivning samt en presentation av de intervjuer som genomförts.Analys:Diskussion kring den empiri som framkommit. Koppling till teoridelen samt syftet med studien.Slutsats:Företagen är väldigt positiva till att värdera till verkligt värde även om det krävt kunskap både för de interna och externa intressenterna.

Under lång tid tillbaka har det försökts att hitta en lämplig värderingsmetod som skalltillämpas på tillgångar och skulder för företagen. IASB reglerade att finansiella instrumentenför handel som derivatinstrument (optioner, terminer och swappar) skall värderas till verkligtvärde från anskaffningsvärde från och med 1 januari, 2005 och syftet var att verkligt värdegav relevantare information till marknaden och aktieägarna. En annan målsättning var att gånärmare mot harmonisering av redovisningsreglerna. IFRS innebar en övergång till verkligtvärde-värdering på fler tillgångs- och skuldkategorier. IAS 39 standarden behandlarfinansiella instrument, dess redovisning och klassificering, vilket är ett exempel på enkategori som har övergått till värdering till verkligt värde.Det finns för- och motargument för båda principerna (verkligt- och anskaffningsvärde).Förespråkarna till verkligt värde menar att det är verkligt värde som ska tillämpas förvärdering av finansiella instrumenten eftersom det ger den bästa informationen till aktieägarnaoch marknaden om företagets verkliga värde.

Från och med 1 januari 2005 skall alla noterade företag på Stockholmsbörsen upprätta sin årsredovisning enligt IFRS/IAS, till skillnad från det tidigare tillämpade svenska regelverket RR. En skillnad mot det tidigare svenska regelverket är att IFRS/IAS tillåter i vissa fall och kräver i andra fall värdering till verkligt värde, vilket innebär att tillgången värderas till balansdagens marknadsvärde.I denna studie är syftet att ge en redogörelse om vad konverteringen från RR till IFRS/IAS har inneburit för de noterade företagen samt vad denna har betytt avseende värdering till verkligt värde och hur företagen har redovisat denna omställning i sina noter.För att besvara studiens ändamål genomfördes ett stratifierat urval från samtliga företag noterade vid Stockholmsbörsen. Årsredovisningar från företagen undersöktes för att se i vilken omfattning värdering till verkligt värde har använts samt hur konverteringen till IFRS/IAS har påverkat företagens finansiella rapportering. En auktoriserad revisor intervjuades för att säkerställa slutsatserna av studien samt förklara identifierade problem som uppkommit under studiens gång.I studien framkom det att jämförbarheten i de finansiella rapporterna, mellan företag, internationellt sätt har ökat. I de fallen där värdering till verkligt värde används innebär det att företagets resultat och balansräkning kommer att i en högre grad följa marknadens fluktuationer.

Finanskrisen som utlo?stes ho?sten 2008 av en alltfo?r genero?s utla?ningspolitik av banker och finansiella institut ledde till att deras verksamheter blev ifra?gasatta. Kritik riktades bland annat gentemot IFRS regelverk och da? framfo?rallt va?rdering till verkligt va?rde som enligt vissa hade bidragit till krisens omfattning. Kritiken bestod fra?mst i att redovisningsmetoden till stor del bygger pa? subjektiva bedo?mningar av tillga?ngar som a?r sva?ra att verifiera fo?r utomsta?ende intressenter.

Syftet med uppsatsen är att undersöka huruvida redovisningens kvalitativa egenskaper påverkats sedan implementeringen av IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Undersökningen utfördes genom två kvalitativa intervjuer med auktoriserade revisorer, insatta i problematiken kring redovisningen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Resultatet av den empiriska undersökningen påvisade att relevansen har ökat, då värderingar till verkligt värde förstärker aktualiteten och ligger i paritet med rådande marknadssituation. Angående den kvalitativa egenskapen tillförlitlighet kan den sägas ligga på en ungefärligt bibehållen nivå, dock finns vissa reservationer som kan tyda på att den har försvagats något. Avslutningsvis har jämförelsen mellan företag förbättrats.

Bakgrund och problemGenom att följa IFRS ska koncerner uppnå en redovisning med hög användbarhet ochjämförbarhet. Vid införandet av IAS 40 Förvaltningsfastigheter gavs möjligheten att redovisaförvaltningsfastigheter till ett verkligt värde. Ett verkligt värde anses vara ett hypotetisktvärde, vilket innebär att problematik kan uppstå utifrån de kvalitativa egenskaperna. Relevansoch tillförlitlighet kan stå i kontrast till varandra, i och med att värdering är baserad påsubjektiva bedömningar. Värderingsmodellerna som används vid beräkning av verkligt värdeinnehåller antaganden och parametrar som kan påverka värdet av förvaltningsfastigheter.2013 infördes IFRS 13 Värdering till verkligt värde som anger en värderingshierarki, vilketska underlätta och förbättra kvalitén av värdering till verkligt värde.SyfteSyftet med studien är att undersöka hur värdering till verkligt värde fungerar i praktiken.

Sedan 2005 har IFRS så som de antagits av EU varit de redovisningsstandarder noterade företag varit skyldiga att tillämpa vid upprättandet av sin koncernredovisning. Tanken med införandet av IFRS är att anpassa redovisningen till globaliseringen av finansmarknaderna och det internationella flödet av kapital. IASB har tilldelats ansvaret för utformningen och utvecklingen av IFRS. Införandet av IFRS har inneburit vissa förändringar gentemot tidigare redovisningsnormer. I IFRS standarder återfinns idag IAS 16, IAS 38 och IAS 39.

Syfte: Syftet är att analysera hur redovisning till verkligt värde av förvaltningsfastigheter påverkar den rättvisande bilden av ett företag.Bakgrund:                        Värdering av anläggningstillgångar till anskaffningsvärde har länge varit vägledande i Europa. Trots att denna metod är tillförlitlig anses den inte ge en rättvisande bild av företaget. Detta kan istället värdering till verkligt värde anses göra då detta sätt att redovisa skapar relevans i redovisningen. Denna redovisningsmetod är dock förknippad med minskad tillförlitlighet, stora svängningar i resultat och för sin konjunkturförstärkande effekt. Redovisning till verkligt värde har fastighetsbranschen använt sig av sedan införandet av IAS/IFRS 2005.

ProblembakgrundDen 1 januari 2005 lagstadgades det om att alla börsbolag inom EU skulle följa IASB standarder vilket innebar en förändring vid värdering av förvaltningsfastigheter. Bolagen fick då möjlighet att värdera tillgången till värkligt värde. Konsekvenserna av det har blivit att det uppstått felvärderingar som omtalats mycket i media och revisorns arbete och ansvar har ifrågasatts. Vi kommer att se närmare på revisorernas syn på värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40.Syfte Syftet med uppsatsen är att ta reda på revisorers tankar om värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 och om de anser att det ger en rättvisande bild.MetodVi har valt att inleda med litteraturstudier kring ämnet för att sedan genomföra intervjuer med revisorer kunniga inom ämnet.ResultatRevisorerna vi intervjuade ansåg att värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter ger en relativt rättvisande bild. Metoden ansågs dock vara relativt komplicerad och komplex.

Under de nio sista veckorna år 2005 genomfördes intervjuer med åtta representanter för tre olika branscher med betydelse för förvaltningsfastigheternas värdering. De svar som erhållits beskriver och förklarar tolv kontrollfunktioner som tjänar till att verifiera eller på något annat sätt bidra till att garantera fastighetsvärderingens kvalitet. De funna kontrollfunktionerna förklaras utifrån uppsatsens teoretiska referensram. Huvudsakligen tar de sikte på efterlevnad av redovisningsreglerna och värderingens förutsättningar. Ett genomgående drag är att fokus ligger på en kontroll av verkligt värdes rimlighet.

I Sverige har vi ett starkt samband mellan redovisning och beskattning. Under de senaste åren har redovisningen förändrats på grund av en ökad internationalisering. Detta har bland annat inneburit att användandet av verkligt värde har ökat vilket även har fått konsekvenser för beskattningen på grund av det nämnda sambandet. Begreppet verkligt värde har till och med införts i skattelagstiftningen, i 18 kap. 18 § IL som säger att om det verkliga värdet är lägre än det skattemässiga får ytterligare avdrag göras utöver det vanliga värdeminskningsavdraget.