Värdering av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 ?En studie om värderingsmodellernas effektivitet
Värdering av förvaltningsfastigheterEffektivitetIAS 40 FörvaltningsfastigheterIFRS 13Värdering till verkligt värdeRealiserade årliga resultat och antaganden i värderingsmodeller.
Bakgrund och problemGenom att följa IFRS ska koncerner uppnå en redovisning med hög användbarhet ochjämförbarhet. Vid införandet av IAS 40 Förvaltningsfastigheter gavs möjligheten att redovisaförvaltningsfastigheter till ett verkligt värde. Ett verkligt värde anses vara ett hypotetisktvärde, vilket innebär att problematik kan uppstå utifrån de kvalitativa egenskaperna. Relevansoch tillförlitlighet kan stå i kontrast till varandra, i och med att värdering är baserad påsubjektiva bedömningar. Värderingsmodellerna som används vid beräkning av verkligt värdeinnehåller antaganden och parametrar som kan påverka värdet av förvaltningsfastigheter.2013 infördes IFRS 13 Värdering till verkligt värde som anger en värderingshierarki, vilketska underlätta och förbättra kvalitén av värdering till verkligt värde.SyfteSyftet med studien är att undersöka hur värdering till verkligt värde fungerar i praktiken. Föratt kunna avgöra hur effektiv värderingen är, ämnar studien att jämföra värderingen tillverkligt värde med det faktiska försäljningspriset och se hur väl de stämmer överens. För attfå en bredare bild och mer förståelse för värdering till verkligt värde undersöks även vilkaantaganden som används i företagens värderingsmodeller.MetodStudien är av kvantitativ karaktär och ämnar undersöka fyra svenska börsnoteradefastighetsföretag som värderar sina förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 mellan perioden2007 och 2012. Data är inhämtad från finansiella rapporter som företagen presenterat. Studienundersöker årliga realiserade värden för att se hur effektivt värderingen till verkligt värdefungerar i praktiken.Resultat och slutsatsResultatet visar att det finns en differens mellan värderingen och det faktiskaförsäljningspriset med ett medelvärde på 9,8 %. Studien visar att nästintill samtliga fastighetervärderades till ett undervärde. Slutligen anses dock att värdering till verkligt värde fungerarrelativt effektivt i och med att värderingen grundas på subjektiva bedömningar.Värderingsmodellerna hos de studerade företagen visade sig vara av liknande karaktär ochinnehålla likartade antaganden. Införandet av IFRS 13 visar inga tydliga förändringar iredovisningen och verkar inte haft någon större inverkan vid värdering enligt IAS 40.