Riskhantering i fastighetsbranschen En studie av fastighetsbolag och banker i Göteborgsregionen
Bakgrund och problem: Fastighetsmarknaden slår alla rekord i år (2006) och de snabbtökande fastighetspriserna har under året skapat debatt i media huruvida vi är på väg mot en nyfastighetsbubbla jämförbar med den vi hade i slutet av 80-talet. Prisökningarna har inte singrund i fundamentala faktorer såsom hyror och vakanstal, utan istället har investerarna sänktsina avkastningskrav. Då direktavkastningen sjunker finns det mindre utrymme för prisfall påfastigheter eller höjda räntor, och många som investerar i fastigheter tar inte heller tillräcklighänsyn till eventuellt höjda drifts- och underhållskostnader. Detta innebär en större risk för defastighetsförvaltande företagen och för de banker som finansierar fastigheter. Men hur serriskhanteringen ut i fastighetsbranschen? Vilka är de väsentligaste riskerna och vilka metoderanvänds för att hantera dessa? Hur har de stigande fastighetspriserna påverkat bolagen?Syfte: Syftet med denna uppsats är att beskriva hur fastighetsbolag och banker agerar utifrånde risker som är förknippade med en fastighetsinvestering. Vidare är syftet att undersöka omförändringar skett till följd av de stigande fastighetspriserna.Avgränsningar: Uppsatsen avgränsas till fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter,där hyresintäkter och värdestegringar utgör den primära inkomstkällan. Därmed behandlas ejfastighetsägande byggbolag och risker kopplade till nyproduktion. Vi kommer inte att försökaframställa en lösning för hur företagen bör hantera sina risker, istället vill vi undersöka vilkariskhanteringsmetoder som idag används. På grund av uppsatsens omfång har vi valt attavgränsa oss till fastighetsbolag och banker som är representerade i Göteborgsregionen.Metod: Kvalitativa intervjuer har genomförts med representanter från fyra fastighetsbolagsamt två storbanker i Göteborgsregionen. Det empiriska resultatet har kopplats till uppsatsensreferensram, för att därefter kunna göra jämförelser och dra slutsatser.Resultat och slutsatser: Förändringar i konjunkturen påverkar räntor, driftkostnader ochvakansgrad, vilka har visat sig utgöra de väsentligaste riskerna för fastighetsbolagen. Vissa avdessa risker hanteras på samma sätt av alla fastighetsbolagen. Vad som ligger till grund förvalet av riskhanteringsmetod kan härledas till ett flertal faktorer såsom ägarstruktur, bolagetsstorlek, samt dess typ av fastigheter i beståndet. Att låntagaren inte kan betala ränta ochamortering utgör den väsentligaste risken för de båda bankerna. Studien av bankerna har visatatt denna risk hanteras genom att på flera sätt bedöma både låntagaren och fastigheten, införett kreditgivningsbeslut.Förslag till vidare forskning: Vi anser det intressant att se om fastighetsbolagensriskhantering är tillräcklig i de fall förutsättningarna för branschen förändras radikalt,exempelvis genom kraftigt stigande räntor och/eller genom dramatiskt fallandefastighetspriser, i likhet med början av 90-talet.