Problem med rättighetslösningar vid tredimensionell fastighetsbildning
fastighetsägarnas perspektiv
Sedan 1 januari år 2004 finns möjlighet att ny- och ombilda tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen. När tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen bildas måste nödvändiga rättigheter tillförsäkras som fastigheten behöver för att fungera på ett ändamålsenligt sätt. Vilka rättighetslösningar som ska väljas för att detta krav ska vara uppfyllt, är enligt propositionen upp till lantmätaren att avgöra. Dock föreslår lantmäteriet att sakägarnas önskemål bör ges stor betydelse. Hur rättighetsfördelning ska ske har varit oklart sedan lagstiftningen kom. Även om lag och doktrin ger direktiv om hur detta ska ske, är det inte alltid självklart hur reglerna ska appliceras i verkligheten.Syftet med detta exsamensarbete är att undersöka vilka problem som har uppstått med förvaltningen av gemensamhetsanläggningar och servitut som bildats i samband med tredimensionella fastigheter och fastighetsutrymmen. Syftet är även att undersöka hur stort inflytande fastighetsägarna har haft i beslutandet av vilka rättighetslösningar som valts i de enskilda fallen samt deras förståelse för dessa. Till grund för denna studie ligger studier av lagtext, doktrin, förrättningshandlingar och tidigare examensarbeten samt en enkätundersökning med uppföljande frågor via mail.Enkätundersökningen har visat att de flesta fastighetsägare verkar ha förstått fastighetsindelningen och rättigheternas innebörd och att de inte hade velat ha mer inflytande i beslutandet av vilken rättighetslösning som skulle väljas. De flesta fastighetsägare som har uppgett att de har någon typ av problem, anser att de inte har haft någon dialog med lantmätaren om vilken rättighetslösning som skulle väljas. De önskar även att de hade haft mer inflytande i detta val. Studien visar även att de flesta är nöjda med de rättighetslösningar som har valts. Övervägande del anger att förvaltningen av gemensamhetsanläggningar och servitut och samarbetet med andra berörda fastighetsägare har fungerat bra. Dock är det över en tredjedel av de svarande som har beskrivit någon typ av problem och de flesta av dessa är att hänföra till tredimensionell fastighetsindelning. De problem som framkommit har främst rört ofullständiga rättigheter, antingen finns ett behov av komplettering av en rättighet eller har en rättighet saknats helt. Några problem har varit att hänföra till driften av rättigheterna och i några fall har problem som rör gränsdragning mellan fastigheter framkommit.I detta arbete kunde det konstateras att vilka rättigheter som ska väljas beror på förutsättningarna från fall till fall. Flexibla lösningar, som är överskådliga och där detaljeringsgraden inte är för hög, är något som bör eftersträvas, för att lösningarna även ska fungera i framtiden och med nya fastighetsägare. Denna studie har visat att det är viktigt att lantmätaren har en tidig dialog med fastighetsägaren, och att denne är lyhörd inför fastighetsägarens önskemål, för att förhindra framtida problem. Där användningsområdena är olika bör rättighetslösningarna separeras så långt det är möjligt med hänsyn till fastigheternas begränsningar. Det har även kunnat konstateras att det är viktigt att lantmätaren är extra noggrann och även, vid behov, rådgör med kollegor när denne handlägger ärenden rörande tredimensionell fastighetsbildning.