Mobilt IT-stöd för kvalitetssäkring inom Facilities Management
Byggbranschen ställs inför stora prövningar med högt satta mål inom klimat- och energipolitiken och en omfattande påverkan på naturmiljön till följd av dess stora material- och energiomsättning. Demonstrationsprojekt i byggbranschen anses vara ett viktigt steg i utvecklingen av ny byggteknik, men samtidigt finns det ett gap mellan goda resultat som demonstrationsprojekten kan uppvisa och det traditionella arbetssättet (Femenías, 2004) . Samtidigt som det finns ett behov av satsningar på miljöanpassad nyproduktion, finns det också ett stort behov av god förvaltning av våra befintliga byggnader. Bebyggelsen som helhet förnyas väldigt långsamt; drygt 90 procent av de hus som finns år 2020 är redan byggda (Miljövårdsberedningen, 2004). Byggnaders driftsskede har en betydande del i bygg- och fastighetssektorns miljöpåverkan (Byggsektorns kretsloppsråd, 2001), vilket ställer höga krav på fastighetsbolag och fastighetsförvaltare.Syftet med denna rapport är att belysa fastighetsförvaltarens roll i arbetet mot en hållbar utveckling, men också den eventuella problematik som råder med förvaltning av fastigheter som byggs som miljöprojekt. I fallstudie utvärderas förvaltningen av ett ekologiskt flerbostadshus i Göteborg som byggdes på slutet på 1990-talet. Byggnaden var vid produktionstillfället ett uppmärksammat projekt, ett projekt som skulle synliggöra det naturliga kretsloppet och möjliggöra ny miljöteknik. Studien har innefattat dokumentgranskning och intervjuer av personal i nära anknytning till drift och skötsel av fastigheten sedan byggnaden stod färdigställd. Fallstudien har också inneburit en närmare granskning av organisationsstrukturen hos fastighetsbolaget i fråga, som över tid utvecklats till en allt mer kundnära organisation.Resultaten av fallstudien visar på stor problematik kring den miljöteknik som installerades i fastigheten och många av de attribut som kännetecknade byggnaden som ett ekologiskt projekt har idag bytts ut eller är ej i funktion. Till följd av bristande kompetens och erfarenhet av miljötekniska system hos såväl fastighetsförvaltaren som branschen i övrigt, har byggnaden upplevts som ett problematiskt inslag i fastighetsbeståndet. Material som särskilt valts med hänsyn till lång livslängd och minskad resursförbrukning visade sig innebära ett ökat underhållsarbete. Resultaten visar också på bristande uppföljning av projektet som i sin tur resulterat i att viktiga erfarenheter gått om miste. Författaren rekommenderar fastighetsbolag eller byggherrar att för framtida miljö/demonstrationsprojekt innefatta byggnadens hela livslängd i projektets målbild och på så vis fastställa vad projektet ställer för krav på driftspersonal, entreprenörer, såväl som framtida hyresgäster. För att utnyttja framtida miljö/demonstationsprojekts potential bör projektet följas upp med en utvärdering där även aspekter gällande driften ingår.Fallstudien har också visat på möjliga konflikter mellan byggnaders miljöprestanda och hyresgästers behov och önskemål hos en kundnära fastighetsförvaltning. Organisationsstrukturen hos fastighetsbolaget visar på en bristande helhetssyn på byggnaden, där kommunikationsvägarna inom organisationen är långa och många aktörer ansvarar för olika delar av fastighets drift. Utvecklingen till att sätta kunden (hyresgästen) i fokus snarare än själva byggnaden kan resultera i att hyresgästernas behov väger tyngre än förbättrad miljöprestanda. En bristande helhetssyn på byggnaden kan resultera i att förbättringar hos enskilda byggnaders miljöprestanda inte upptäckts,ivatt fokus snarast läggs på fastighetsbeståndets största ?bovar?. Författarens rekommendation till bostadsförvaltare i en kundorienterad organisation är därför att Identifiera nyckelpersoner inom organisationen som är nära kopplad till fastigheten. Har denne person tillräckligt med kompetens för att se möjligheter till förbättringar gällande drift och underhåll? Hur ska denne person undgå konflikter mellan byggnaders miljöprestanda och hyresgästers behov och önskemål? En möjlig lösning till att återuppta helhetssynen på byggnaden att är införa en ?husvärd? som komplement till en mer vanligt förekommande kvartersvärd eller bovärd. En sådan ?husvärd? skulle innebära en viktig länk mellan byggnaden och fastighetsbolaget, på samma sätt som kvartersvärden/bovärden idag utgör en länk mellan hyresgästen och fastighetsbolaget.