Jakten på den lönsamma hyresgästmixen
En studie av externa köpcentrum
Föreliggande uppsats behandlar utformningen av hyresgästmixen i ett externt köpcentrum. En lönsam hyresgästmix för investeraren genererar på kort sikt högsta möjliga totala hyresavkastning och ger på lång sikt största möjliga värdeökning på handelsfastigheten. Hyresgästmixen anses enligt många forskare vara den enskilt viktigaste påverkbara faktorn för ett köpcentrums framgång. Trots detta finns idag ingen övergripande teori om hur fastighetsägare skall gå tillväga för att utforma en lönsam hyresgästmix. Syftet med denna magisteruppsats är att ur ett investerarperspektiv undersöka hur en lönsam hyresgästmix kan skapas. Vi vill även få en ökad förståelse för hur betydelsefull hyresgästmixen är vid värderingen av en handelsfastighet. Strukturen i denna uppsats utgår ifrån en modifierad modell av Kaylin (1973) som förklaras i den teoretiska referensramen. Vidare är syftet att i slutsatsen utveckla en ny modell som visar hur en lönsam hyresgästmix kan tas fram som är anpassad till dagens förutsättningar. För att uppfylla syftet med uppsatsen har vi genomfört en kvalitativ studie där vi har intervjuat ett antal personer som dels arbetar med utformning och förvaltning av externa köpcentra och som dels arbetar med uppköp av externa köpcentra. För att få en bakgrund till undersökningen har vi även intervjuat personer inom den svenska handelns intresseorganisationer. Slutsatsen är en modell som visar att en lönsam hyresgästmix uppnås när följande kriterium är uppfyllda: ???Ett korrekt beslutsunderlag ???En logisk hyresgästplacering ???Ett varierat och balanserat utbud ???Synergieffekter mellan hyresgästerna ???Upplevelser som ger mervärde för kunden ???En förenad image för hela köpcentrat Nyckelord: externa köpcentrum, hyresgästmix, lönsamhet, investerare, värdering, likriktning