Arkitektens roll i bostadsutvecklingsprojekt
En studie om att koppla samman gestaltning och arkitektonisk kvalitet med den totala optimeringen av fastighetsförädlingen.
Stockholms bostadsmarknad är i nuläget avvaktande och försiktig. Bankerna är mycket selektiva i sina val gällande låntagare och själva lånets omfattning. Detta gäller både företag som driver projekt inom fastighetsutveckling och deras potentiella kunder, privatpersoner. Detta tillsammans med höga markpriser och produktionskostnader gör att byggherrarna får allt svårare att driva lönsamma bostadsprojekt. Med den rådande situationen på marknaden ligger utmaningen i att skapa rätt produkt som attraherar köpare och optimerar fastighetsvärdet. En större variation gällande upplåtelseformer behöver nu utredas för att attrahera en bredare marknad. Här har arkitekten en avgörande nyckelroll för projektets resultat. Med en ökad exploateringsgrad och trög marknad skapas problem då arkitekturen inte anpassas efter de nya förutsättningarna. Ett exempel på detta är Hagastaden där byggnader på nio våningar byggs intill varandra. Konsekvensen av bristande kvaliteter hos slutprodukten i form av dagsljus och insyn resulterar nu i att nybyggda bostadsrätter står utan köpare. För att byggherrarna ska kunna anpassa sin produkt efterfrågas det en ökad ekonomisk kunskap hos arkitekten för att skapa trovärdighet i val av byggnadsutformning. Syftet är därför att studera arkitektens roll i bostadsutvecklingar och hur denne kan verka för attraktiva och lönsamma bostadsprojekt. Arbetet bygger på en inledande litteraturstudie, utvärdering av referensprojekt och intervjuer med ett antal aktörer i branschen. Två bostadsutvecklingsprojekt i Arconas regi har studerats och jämförts. En samlad analys kopplar sedan samman resultaten från respektive metoddel. Analyserna visar att arkitekten kan påverka bostadsutvecklingars totala vinst i valet av byggnadsutformning. En beräkning gällande ett av de studerade referensprojekten visade att den totala vinsten ökade med 12 % per bruttoarea, (BTA), vid en alternativ utformning när yteffektiviteten steg med 1 procentenhet. Bostäder ska därför byggas inifrån och ut, vara flexibla och gestaltas till platsens kvaliteter och förutsättningar. Detta kostnadseffektiva bostadsbyggande måste arkitekten verka för redan i ett planskede tillsammans med kommun och stadsarkitekt. Samtidigt måste konsumentens ökande krav vägas in för att skapa säljbara bostäder. Arkitekten måste därför noga överväga planlösningar och förvaring. Med dagens trend att bygga öppna planlösningar blir detta extra viktigt och förrådsutrymmen inom bostaden kan därför med fördel planeras större. För att arkitekten ska kunna stärka sin roll behövs en inblick i den bostadspolitiska debatten. Även arkitektutbildningen behöver utvecklas för att få mer verklighetsanknytning. En arkitekt som kan argumentera för vald gestaltning med förankring i konstruktion och ekonomi är vad som efterfrågas av dagens byggherrar. En sänkt kostnad, avseende grundinvesteringen, behöver nödvändigtvis inte alltid innebära sänkt kvalitet, lika lite som hög kvalitet alltid är förenat med hög kostnad. (Bengtsson, 1998)