Svenska livbolag har varit en av de större kapitalplacerarna på den svenska fastighetsmarknaden under de senaste fem åren. Livbolagen förvaltar kapital åt sina försäkringstagare som förväntar sig få utbetalningar antingen genom en traditionell försäkring, där livbolagen utlovar en bestämd avkastning per år eller genom att erbjuda fondförsäkringar. Den traditionella livförsäkringen inbringar stora summor premier som måste investeras i olika tillgångsslag. Placeringstillgångarna kommer att bli underställda det nya Solvens II direktivet som innebär att livbolagen måste anpassa sina tillgångar efter sina åtaganden.Syftet med den här rapporten är att utreda vilka effekter Solvens II direktivet kan tänkas ha på de svenska livbolagen och hur livbolagen kan komma att förändra sina portföljeallokeringar till följd av det nya regelverket. Rapporten avgränsas till livbolagens fastighetsrelaterade tillgångar och kommer primärt behandla effekten av ett riskbaserat kapitalkrav på olika fastighetsexponeringarna.

The recent history knows numerous examples of creditor?s inability to evaluate financial Solvency of the client correctly. Creditors? risks do not only concern individual relations between the two parties but the economy in general. The standard loan-giving procedure considers evaluation based on a number of financial ratios.

The goal of this thesis was to explore how real estate investment companies are affected by a weaker world economy. The reason to investigate this was that in the 90s in Sweden, the housing market crashed in conjunction with the bank collapse. Therefore I have looked at how the commercial real estate companies would be affected if we were to have a double dip recession, because it has been confirmed by Gyourko that commercial real estate market and the housing market tend to react in the same way on new fundamental information. This was examined through a sensitivity analysis, one investigated the effect of falling rent income and the second analysis looked at the effect of higher interest costs. I found that IAS 40 rule about unrealized profits of properties affected the results in a significant matter and therefore decided to include the regulation in my thesis.

Bakgrund: Den privata vårdsektorn är en sektor som karaktäriseras av stark tillväxt. Behovet av vård kommer alltid att finnas och i takt med att människan lever längre ökar även trycket på vården. Den privata vårdsektorn har skapat en debatt i samhället där man ifrågasätter att offentliga medel går till vinster i privata vårdföretag. Därav är det av allmänt intresse att analysera vårdföretagens ekonomiska utveckling och risk.Syfte: Att utreda vilka finansiella strategier privata vårdföretag tillämpar och om de byggt upp tillräcklig finansiell styrka (kapitalstruktur) för en långsiktig utveckling.Metod: Uppsatsen bygger på en kvantitativ metod där information baseras på årsredovisningar under en 10-årsperiod. Utifrån den finansiella informationen beräknas nyckeltal för att beskriva företagens kapitalstruktur och prestation.

HSB Göteborg owns and manages the property Masthugget 11:13 also called the Corvette in Gothenburg. The Corvette contains mostly office space but also shops, homes and garages. HSB Göteborg utilizes approximately 5000 square meters to its headquarters but in December 2014 they will move operations to Johanneberg Science Park. The risk of an increased proportion of vacancies in combination with relatively low rents and other tenant terminations allows HSB to ask for a future plan for how the real estate should be developed in order to remain profitable.Through studies of the area, urban office prospects, property current status and legal and economic conditions have different potential types of businesses been evaluated. City Planning Office program proposal forms the basis for the analysis of future plans for the area.