Den 1 januari 2005 trädde det nya regelverket IAS/IFRS i kraft i EU. Detta regelverk reglerar hur noterade koncerner ska upprätta sin redovisning. I regelverket finns IAS 40 som är den standard som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Det väsentliga med denna standard är att den tillåter värdering till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen kan ske genom huvudregeln, den så kallade Ortsprismetoden, där fastigheten jämförs med liknande objekt som avyttrats.

BackgroundAccording to the Swedish Statistics Central Office (SCB) there were 2 064 000 detached houses in Sweden in 2009. The same year Nordea Bank released a report which described an increased interest in private finances among 2,4 million Swedes. Within the area of private finances lies that which concerns real estate. We argue that a house (detached house) is one of the most financially valuable assets a person will ever own and thus the increased interest in private finance is justified.In regard to this, the financial valuation of the property becomes an issue. When discussed, people mostly refer to the market value, which is the estimated value of the property on the open market.

Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter.Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien.Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie.Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011.

Under de senaste åren har antalet ombildningar ökat stadigt och sedan 1990 har 115 000 bostadsrättslägenheter tillkommit via ombildning. I takt med detta har även antalet bostadsföreningar ökat och idag är dessa den vanligaste kategorin köpare av bostadshyreshus i Sverige. Tidigare hindrade stopplagen de allmännyttiga bostadsbolagen att ombilda, men sedan denna lag upphörde i juli 2007 har ett större intresse för utförsäljning av det allmännyttiga bostadsbeståndet uppstått. Ombildning har varit ett mycket omdebatterat ämne under lång tid och åsikterna går isär angående fenomenet då den enskilde individen ser möjlighet till en ekonomisk vinst medan motståndare hävdar att ombildning leder till ökad segregation. Värdering inför ombildning är av central betydelse för en riktig uppskattning av priset för den aktuella fastigheten.

ProblemFastighetsvärdering är ett brett begrepp som påverkar många parter. Med fastighetsvärdering innebär det att marknadsvärdet ska tas fram, vilket är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas vid en försäljning.De parter som denna uppsats kommer att fokusera på är säljare, köpare, mäklare och banken. Uppsatsen är koncentrerat till fastighetsvärdering främst vid försäljningstidpunkten. Fastighetsvärderingen påverkar säljaren genom att det är han eller hon som bestämmer om fastigheten ska bjudas ut till försäljning, vid det givna utgångspriset som mäklaren har värderat fastigheten till. Det är köparen som påverkar värderingen genom att han eller hon har olika preferenser som avgör om fastigheten är attraktiv för ett eventuell köp till det utbjudna priset på den fria marknaden.