Bakgrund och problem: Stena fastigheter köpte upp Bostads AB Drott 2004, ett företag isamma storlek som Stena och har upplevt att det kunde ha gått bättre att integrera de bådaföretagen. Då Stena fastigheter har som filosofi att växa och kommer att köpa upp företag iframtiden vill de urskilja de primära problemen i förändringsprocessen.Syfte: Att beskriva de problem och hinder som Stena fastigheter upplevde vid uppköpet avBostads AB Drott samt vad som borde ha fokuserats på vid integrationen av företagen.Metod: Fjorton djupintervjuer gjordes bland personalen på alla tre bolag i Sverige, bådechefer och medarbetare. Empirin har sedan analyserats utifrån en teoretisk referensram omuppköp, förändringsmodeller och ekonomisk styrning.Resultat och slutsats: Flera faktorer, från dålig kommunikation till bristande tillvaratagandeav kompetensen i företaget, har identifierats till varför Stenas uppköp inte blev framgångsrikti alla avseenden. Faktorerna och fokusering redovisas i en modell för att försöka vägledaledningen.Förslag till fortsatt forskning: En studie där fler fall, med liknande kännetecken, för att seom några tendenser går att utröna. Ännu en intresseväckande aspekt för vidare studier är omdet går att skönja skillnader vid uppköp beroende på vilken bransch företagen arbetar i..

Syfte: Att analysera och diskutera utifrån ett hållbarhetsperspektiv vad som är kostnads- och energieffektivt för ett mindre fastighetsföretag och resonera kring om det ger nöjdare hyresgäster. Metod: Litteraturstudier har genomförts för att ta reda på hur fastighetsbranschen och dess klimatpåverkan ser ut idag. Teori om kundnöjdhet för att se hur man skapar nöjda hyresgäster. I detta arbete har både, kvantitativ och kvalitativ metod används. En enkätundersökning till Winter Fastigheter AB:s hyresgäster, för att få en bild av hur de ser på sitt boende. Den kvalitativa metoden användes vid intervjuer med två privata fastighetsbolag i Oskarshamn för att se hur andra aktörer ser på fastighetsbranschen och energieffektivitet.

Arbetet handlar om strategisk fastighetsförvaltning med fokus på underhållsplanering i Stockholms Hamns fastighetsbestånd i Frihamnen. Fastighetsföretagandet analyseras med hjälp av en modell framtagen av Sveriges kommuner och landsting. Modellen är utformade som en punktlista där brister eller fördelar med fallstudiens egna system för underhållsplanering framkommer.Inledningsvis beskrivs fastighetsförvaltarens roll, dels i fråga hur arbetet har förändrats över tid men även vikten av att underhålla fastigheter för att undvika höga framtida kostnader.En förklaring ges till fastigheter där verksamheten styr lokalanvändningen och en insyn i offentligt fastighetsföretagande där stat, kommun och landsting är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Sverige. Lagen om offentlig upphandling beskrivs där syftet att främja konkurrens alltför ofta istället blir konkurrensbegränsande vid planering och beställning av entreprenader hos Stockholms Hamn.Arbetets fallstudie och applicering av modellen utgår från Stockholms Hamn fastighetsbestånd och tre stycken fastigheter plockas ut ur beståndet för att representera varsin fastighets typ. Magasin 2 är kärnfastigheten, Magasin 6 är en osäker fastighet som ej har något att göra med kärnverksamheten och Hus P är en övrig fastighet som på sikt skall rivas.Modellen tittar närmare, för respektive fastighet, på verksamhetsplanering och underhållsplanering, respektive fastigheters förutsättningar, funktion och framtid och vilka avtal som kontrollerar ansvarsområdena mellan hyresgäst och hyresvärd avseende underhållet.Jag kommer fram till att Stockholms Hamn är ett välskött företag med större potential än vad de idag utnyttjar.

Detta arbete skrevs som avslut på utbildningen Samhällsbyggnad vilket är ett högskoleprogram på Luleå Tekniska Universitet. Syftet med arbetet är att ta reda på hur Länsstyrelsen i Norrbottens län arbetar med förvaltningen av olika typer av fastigheter och anläggningar.Arbetet började med att formulera frågeställningar att arbeta kring, utifrån dessa skapades sedan intervjufrågor som stöd i mina samtal med de anställda på Länsstyrelsens fältenhet. Övrig kompletterande information har hämtats från diverse hemsidor och litteratur som alla finns refererade till och nämnda i referenslistan. Text utan källhänvisning är hämtad från intervjutillfällen och egen erfarenhet.Fältenheten ansvarar för den praktiska förvaltningen av fastigheter och anläggningar som de flesta ägs av Naturvårdsverket. Fastigheterna finns på statens mark i skyddade områden med olika bevarandegrad och anläggningarna är av varierande karaktär, från spänger efter statliga leder till bevakarstugor för de anställda till vindskydd i naturreservat.Under arbetets gång har jag lärt mig mycket.

Under 2003 infördes nya regler som gjorde utdelning och försäljning av näringsbetingade andelar skattebefriade. Genom att bolagsförpacka en fastighet innan försäljning kunde bolagen undkomma kapitalvinstbeskattning om andelarna i dotterbolaget var näringsbetingade. Om andelarna i dotterbolaget däremot är att klassificera som lagertillgångar kommer det säljande bolaget att beskattas för kapitalvinsten. Det är därför av stor vikt att det säljande utreder vilken karaktär andelarna i dotterbolaget kommer att få vid försäljningstidpunkten, då syftet med paketering är att försäljningen skall bli skattefri. Paketeringsförandet i sin enklaste form fungerar så att moderbolaget startar ett helägt dotterbolag. Moderbolaget genomför sedan en underprisöverlåtelse av fastigheten till dotterbolaget.

Begreppet fastighet har, före införandet av tredimensionell fastighetsindelning i svensk fastighetsrätt, ansetts utgöra en vertikalt avgränsad del av jordytan. I och med införandet av det tredimensionella inslaget den 1 januari 2004 kan fastigheter även avgränsas horisontellt. Således kan en traditionell fastighet numera delas in i flera olika skikt och nivåer vilka var för sig kan utgöra separata fastigheter. Redan före införandet av tredimensionell fastighetsindelning har vissa möjligheter till ett tredimensionellt fastighetsutnyttjande funnits, främst genom olika former av avtalslösningar. Dessa lösningar utgör dock, till skillnad från tredimensionell fastighetsindelning, inte någon äganderättslig uppdelning och har därmed varit kraftigt begränsade.

Fastigheter kan hållas av olika orsaker, vissa ärver och förvaltar en fastighet innannästa generation tar vid medan andra investerar i rent finansiellt syfte eller kulturelltsyfte. Likaså skiljer sig anledningen till varför man värderar egendomen, det kan varaför att bjuda ut fastigheten på marknaden, för att lägga ett bud på densamma vidnyförvärv eller av rent bokföringsmässiga skäl. Fastighetsmarknaden är komplex ochriskbilden är ofta alltför mångfasetterad för tillgängliga finansiella modeller, vilketmedför att magkänslan allt som oftast är utgör en stor del vid investeringsbeslut.I denna studie undersöktes olika investerares syn på risk. Möter allainvesterare samma riskbild eller skiljer den sig beroende på investerarens preferensför endera fastighetsslaget? Upplever aktörer i bolag med fastigheter somkärnverksamhet en annan riskbild än de vilka håller fastigheter i rentdiversifieringssyfte?En enkät skickades ut till 110 personer verksamma som VD, Finanschef ellerRiskchef, inom fastighetsbranschen.

Landhöjning är en av orsakerna till att strandlinjerna i Sverige förändras markant. Strandfastigheter flyttas allt längre från vattnet med följd att det uppstår oklarheter för fastighetsägarna vad de egentligen har för rätt till den strand som inte längre finns på deras fastigheter. Fastighetsägarna vet inte riktigt hur långt deras fastigheter sträcker sig och konflikter kan uppstå. Förutom de äganderättsliga frågetecknen finns ett flertal andra rättigheter med direkt anknytning till stränder exempelvis rätt till båtplats, badplats etc. Problemen som förändrade strandlinjer medför är många och det finns ingen tydlig lagstiftning som styr hur de ska lösas.

Sekretessbelagd.

En investering i en kommersiell fastighet kräver finansiering av något slag. I dagsläget är det vanligt förekommande att fastighetsinvesterare tar banklån för att erhålla likvida medel för fastighetsköpet. För en beviljad kredit krävs det även att en värdering av fastigheten har genomförts. Därför är kreditbedömning och värdering av kommersiella fastigheter två betydelsefulla processer i bankens dagliga arbete. Relationen mellan fastighetsinvesterare och banken är också av avgörande betydelse då fastighetsinvesteraren är i behov av likvida medel för sitt fastighetsköp.

Examensarbetet har utförts på uppdrag av Banverket Norra banregionen. Syftet med examensarbetet var att ta fram en modell för inventeringen av förorenade områden inom Banverkets fastigheter i Norra banregionen. Som grund för studien har en inventering av förorenade områden längs Malmbanan utförts. Inventering och riskklassning har utförts enligt MIFO (Metodik för inventering av förorenade fastigheter), vilken är framtagen av Naturvårdsverket. Förutom inventering och riskklassning enligt MIFO har även bangårdarna har indelats i grupper, vilket kan vara en hjälp inför den fortsatta inventeringen.

Bakgrund och problem: Dagens samhälle går mot ett mer kortsiktigt tänkande där snabba pengar blir viktigare, vilket även får effekter på fastighetsbranschen. Att kortsiktiga ägare inte känner långsiktigt engagemang och ansvar för sina fastigheter kan ge uttryck i dåligt skötta fastigheter, missnöjda hyresgäster och dåligt rykte. Där den kortsiktige fastighetsägaren bara styrs av snabba pengar genom ett transaktionsbeteende.Syfte: Syftet är att belysa vilka bakomliggande faktorer och drivkrafter som ger ett långsiktigt ägarengagemang i fastighetsbranschen och vad som är avgörande för att man behåller sina fastigheter på långsikt.Avgränsningar: Uppsatsen avgränsas från att inte värdera ägarnas strategival eller styrpaket av fastighetsbolag då detta inte är uppsatsens avsikt att belysa. Uppsatsen är tänkt att belysa avgörande faktorer för att bolagen ska behålla och utveckla sitt fastighetsbestånd.Metod: Kvalitativa intervjuer är genomförda med fyra respondenter i ledande befattningar inom privata och kommunala fastighetsbolag i Storgöteborg. Det empiriska materialet är tolkat och sammanställt av författarna samt återbekräftat av respondenterna.

Arbetet bygger på att de informationssystem som används idag men som blir allt äldre och därigenom inte klarar de krav som ställs på dem. Detta medför att informationssystemen måste migreras till modernare plattformar, då företagen dels inte klarar sig utan dess nuvarande funktionalitet och dels måste vidareutveckla systemen.Detta arbete tar upp olika sätt som detta kan genomföras på och vilka problem som kan komma att uppstå när detta sker. För att kunna undersöka detta så genomfördes ett antal migrationer. Språken som migrationen kommer att ske mellan är Visual Basic 6 och Visual Basic .net. Migrationerna kommer att ske med hjälp av ett migrationsverktyg, samt ett ramverk som i arbetet skräddarsys för just arbetets typ av migrationer.Det arbetet kommer fram till är att det sker problem vid användande av ett verktyg och även att det inte ger tillräckligt med respons på vad som gått snett under migrationerna..

SAMMANFATTNINGTitel:Kommersiella fastigheter i Sverige, är det en intressant kapitalplacering i jämförelsemed aktier?Nivå:C-uppsats i företagsekonomiFörfattare:John R Carlsson & Samuel NormanHandledare:Peter LindbergDatum:2011 ? februariSyfte:Inför alla investeringsbeslut vill en rationell investerare veta vilka andrainvesteringsformer som finns och vilka för och nackdelar dessa för med sig. Huvudsyftet meddenna studie är att belysa kommersiella fastigheter som investeringsform och redovisa desärdrag en fastighetsinvestering för med sig. Den primära frågeställningen blir således: Ärkommersiella fastigheter i Sverige en attraktiv investeringsform i jämförelse med aktier? Densekundära frågeställningen är hur attraktiva olika fastighetstyper är som investeringsobjekt?Den sista frågeställningen är huruvida fastigheter är goda diversifieringsobjekt i en blandadtillgångsportfölj?Metod:Genom att jämföra aktiers och fastigheters värdeutveckling, direktavkastning ochtotalavkastning har vi undersökt vilket tillgångsslag som genererat den bästa avkastningenunder mätperioden.

The thesis deals with packaging of real estate?s; an approach concerning tax benefits with the purpose to sell real estates in a more beneficial process than what is doable in direct sales. The proceeding can be beneficial because of the rules in Inkomstskattelagen (19999:1229) regarding underpriced transfers and selling of business related shares.  The real estate owner initiates the procedure through an establishment of an affiliate to a previously wholly owned parent company, where the real estate is the solitary asset of the affiliate. In order to fulfill the rules of underpriced transfers the transfer from the parent company shall be valued in regards to the tax value, else it will be taxed.